林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案

林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案

——商品房交付条件和违约金调整标准

关键词

民事

商品房销售合同

不可抗力

交付

违约金

基本案情

林某某于2014年3月向弋阳县人民法院提起诉讼，请求判令婺源县某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）继续履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金（2012年7月31日至2014年3月5日）79603.07元并按合同约定计算到实际交付为止，承担本案诉讼费。
法院经审理查明：某公司以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处西南侧编号为2006-23-1到23-74号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。2012年1月16日双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定：……第三条、林某某向某公司购买的商品房位于“人和家园”5楼在2011年7月已经竣工且并未拆除重建，双方当事人于2012年1月16日签订商品房买卖合同时已办理弋房预售证第2011009号商品房预售许可证，弋阳县人民政府常委会记录摘要及政府办〔2012〕144号抄告单中均明确是对人和家园二期调整容积率及相关规划条件、一期补交规费。故某公司主张的设计变更与本案某公司与林某某延期交房没有关联性，不是导致某公司逾期交房的原因。某公司以人和家园二期容积率调整和规划变更作为一期5#楼延期交房的免责理由不能成立，其延期交房构成了违约。
二、违约金是否应计算至2013年9月13日止
某公司认为涉案房屋在2013年9月13日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函〔2003〕357号）答复：“一、国发〔2002〕24号文取消第一批行政审批项目第323项‘取消房地产开发项目竣工验收’是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的‘建设工程’是否应当包括‘住宅小区等群体房地产开发项目’。《建设工程质量管理条例》第二条已明确‘建设工程’是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括‘住宅小区等群体房地产开发项目’中的建设工程。”《中华人民共和国消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《江西省建筑管理条例》第26条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。商品房作为一种特殊商品，是否符合交房条件需要通过行政主管部门的备案登记购房人才能判断，也只有办理了备案登记的房屋才能申请办理房产证。本案中，某公司提供的2013年9月13日竣工验收报告仅有设计、施工、监理、建设四部门的验收，2015年5月11日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了弋阳县建设局公章。因此，某公司认为涉案房屋在2013年9月13日具备交付条件的意见不能成立。而且，2013年10月某公司通知林某某验收房屋时，未能出具2013年9月13日竣工验收报告；本案一审期间即2014年3月6日至2014年9月1日，某公司亦未提交此竣工验收报告；2014年11月18日某公司接受二审法院询问时，仍未提及此竣工验收报告，直至2014年12月9日二审判决前某公司才提交此竣工验收报告。故某公司依据2013年9月13日竣工验收报告主张违约金的计算期间截至当日，与事实和法律均不符，不予支持。
三、双方合同约定日万分之五的违约金计算标准是否过高
某公司认为该标准过高诉请减少，在一审时主张以同地段、同类型的房屋租金为标准，在二审时主张以中国人民银行存款利率为标准计算违约金。首先，某公司一直未能提供证据证明同地段、同类型的房屋租金标准，并且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，租金标准适用的前提是商品房买卖合同没有约定的情况，故本案某公司主张以房屋租金标准计算违约金，缺乏事实基础和法律依据。其次，某公司主张以存款利率计算违约金没有依据。某公司逾期交房，对其自身而言，相当于在未支付对价的情况下无偿使用林某某交纳的房款，在购房人没有其他损失的情况下，参照民间借贷利率水平作为确定合同约定的损失过高或过低标准对双方均较为公平合理。本案合同约定的日万分之五违约金，折算成年度违约金仅为房款的18%，即使按照法律允许的民间借贷通常的利率水平比较也不高。因此，某公司认为合同约定的违约金过高理由不能成立。再次，在约定违约金计算标准本身并不过高，但违约方违约情节严重，如时间长、数量多等，因而计算出违约金绝对数额可能偏大的情况下，不应视为约定违约金过高而予以调低。否则，违约方容易无视合同约定，致使违约金条款不能充分发挥警示、制裁违约行为的作用。本案中，由于某公司存在逾期两年才交房的严重违约情形，虽然按照约定的违约金标准计算出的违约金数额达到3万余元，但这并不是违约金计算标准约定本身过高所致，故某公司请求减少违约金的诉请不应得到支持。

裁判要旨

不可抗力免责首先要求履行期间性，即构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，合同履行期间以外发生的，则不能构成该合同的不可抗力事件。其次，根据合同法规定，不可抗力与不能履行合同之间存在关联性。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第180条、第585条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第117条、第114条）

一审：江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决（2014年9月1日）
二审：江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民一终字第740号民事判决（2014年12月9日）
再审：江西省高级人民法院（2015）赣民申字第318号民事裁定（2015年11月27日）
再审：江西省高级人民法院（2016）赣民再15号民事判决（2016年5月30日）