30，10，0！没有最狠，只有更狠

首付比例，从30%，10%，5%，0！越来越低

首付分期，一年半三次，2年4次，3年6次，5年10次，6年！越来越长

案场折扣，99折，98折，85折，8折，7折，一口价！越来越大

购房优惠，买房送家电，买房送车位，买房送车！越送越多

01

这就是真实的市场吗?

今年的营销市场变得如此艰难吗？！

3月成交破万套，疫情的确释放了一批需求，从“禁足”到售楼部“限流”开放，各方条件相较严苛的情况下，反而反弹了一波“小阳春”，于是乎，大家信心高涨，涨声一片，磨刀霍霍准备大干一场。

市场就是遂不了你们的意！不要高估，今年比往年任何一年都难

紧接着4月成交又降入了冰点，置业情绪被扑灭，那些有名额，有子弹，又十分紧迫的需求已被大幅消耗，剩下的，是我需要，但我不着急，理性时刻占据着他们的大脑。

群体发生了改变，紧急度发生了改变，接下来的市场演化，想必大家都心中有数，就如开篇所讲，首付越来越低，分期越来越长，折扣越来越大，优惠越送越多，一场恶战拉开大幕

人人都是剧中角，只不过有的是主角，有的是次角，有的是配角，有的是跟着跑龙套。

02

毫无疑问，本轮市场Battle，环郑郊区成了最大的恶战主场，其中以郑州南风头最紧。

是谁？话不多说，上图！

没错，这一幕让我想起，马爸爸所说，房子如葱。

59XX起，我的老家县城都比它飘，首付只需3000，其余全部换月供，经适房都不敢这么卖，南龙湖就敢这么玩，政策就是这么给力。

浩创可谓是此类营销政策的鼻祖，就此弥漫开来

4月3日，最早由浩创梧桐花语开启客户劫掠，钜惠6XXX，2万定房，月供5XX，月供给予补贴，毫无疑问当时洗了一大部分客户；

首先，梧桐花语在哪？这样卖挣钱吗？

企业不是慈善家，赔本的买卖没人干，浩创梧桐花语属于新郑薛店镇，所以当时南龙湖还没沦陷，至于挣钱吗？查资料得知，2015年2月拿地，当时亩单价75万，楼面价489元/㎡，操作空间大着呢，真是跟着操不完的闲心；

尝到甜头后的浩创，南龙湖的项目打法也跟着升级，超低首付，2万定房，5年10次，一时间多盘联动，浩创城，浩创梧桐春晓等实现快速去化，快速清盘，现在，又推出的浩创梧桐茗筑，一万订房，均价7900元/㎡，交房前一次付清，俨然一副不要利润只要规模的拼命三郎样！

带来骚动是必然的，只要想玩，那必然的血腥之路。

南龙湖本身在售项目就多，不完全统计，多达40余项目，本身生存压力就异常艰难，现在浩创这么玩，跟或者不跟，都是对营销部门极大的考验；

不跟，置业顾问说，你没人家价格低，还没人家政策给力，还想要较高成交比；跟，对有些项目来说，那简直就是剜肉，虽然现在已然贴着成本

但不跟真的没有更好的办法，实现销售。所以，像当时的国泰紫荆园就搞得不错，特价，＋1万送车位，日均约200套，这种成绩放在整个郑州来比，那几乎是某些区域某些项目一年的业绩；

这次又是花语领头，没想到政策还可以玩得这么花。

真真正正的零首付，只需交一个维修基金等杂费就能网签，全部走贷款，只需还月供，说实话，我也不知道这是怎么操作的，要么就还是垫钱？

此举还是挺有震慑力的，所以此次，泰颐府学的很逼真，全贷0首付，买房送车位，就连价格都是70XX元/㎡；

泰颐府，位于孔雀城公园海对面，据说是买的公园海的地，前期也是搞内购，最早首付10%，剩下的走贷款，现在更无底线，成交均价约7100元/㎡，十足的拼价格，拼政策；

融侨，5000订房，全场限时85折，三年三次，+2.5万送车位；

分销此刻也活得无比有尊严，到访既有好礼相送，毕竟手里掌握着项目命脉——客户！

市场对超长分期已经见怪不怪，疲软了，只能0首付甚至杀出血场。

成也萧何，败也萧何。

南龙湖的房价崩溃之路，自此开启，剩下的三十余个项目直呼没法玩，快被逼疯了，这样下去，要被玩死了。

毕竟每个项目的拿地成本不一样，有的是地王，楼面价7700元/每平，有的将近5000，3000多，营销费用不一样，建筑成本也不一样，玩法自然也不能一样。

其中，就包括拿地迟迟不开盘的越秀臻悦府，建业天汇城，万科星图，星联望溪府，正荣御首府，奥园悦城，正商左岸，蓝光雍锦香颂，孔雀城星河府等新盘，与其说等，不如说熬！

03

有人看戏，有人入戏。

南龙湖不是第一个玩火的，也将不是最后一个，无情的市场摧残下，真正能抗住的没有几个。

犹记得，第一次听见零首付，还是在荥阳鸿祥钰珑府，属于荥阳东，打响0首付的第一枪。

前几天，洞林湖远洋沁园，6XXX元/㎡，搞了贝壳专场，低价销售，仿佛又扎了一针定心剂，放心，涨不起来。

其次，高新双湖科技城，均价1万左右，以金辉优步花园为代表，政策玩的最直接；

还有中原新区，裕华城，每天抢半价好房，你敢想吗？中原华侨城价格也已释放，11XXX元/㎡起，远低于预期首开，这都是要低价跑量啊，对市场形势不乐观；

经开物流园区，更是神奇的存在，从13000到10000，金地名悦更是爆出大杀器8300元/㎡起，入住经开区，目前是历史最底价了；

还有马上就要开盘的融创中原文旅城，位于平原新区，5288元/㎡起，首付5万，百亿航母配套，这价格算是市场最低了吧；

这次，反而绿博片区的声音还挺小的，没怎么见团战，更像是抱团取暖，等着熬过这个冬天，但其实呢，日子并不好过。

你可能会说，大部分都是郊区或是四环外，别急，接着往下看。

和昌优地，位于金水区索凌路与三全路交汇处，金水北，算是主城吧，还刚刚签约了省实验思达外国语小学，政策同样给力。

滨河新城，尤其以金辉滨河云著为代表，从首开到现在，几乎一直走的就是特价来袭，高层14XXX元/㎡起，洋房一口价17XXX元/㎡起，还有地王项目，首付分期了，10万就可以定准现房了。

04

市场冷淡已是共识，没几个片区能轻轻松松扛过，没必要把某些区域捧到天上，也没必要把某些区域踩到泥坑里，只是相对好，和相对突出的区别而已；

就像此次主角：南龙湖，大郑州项目几乎都闻之一颤，那价格，那政策，比不了，也拼不起，干脆就不比，看他们厮杀，我们就慢慢卖，等市场好转；

不拼不比，其实也就两个原因：

一是，可能真是成本所制，已经不能再低了，也没其他项目缓冲；

二是，项目能正常运转，但舍不得利润率；

难判对错！毕竟还有两个背景：

一是，调控不断紧缩，期待的松绑迟迟未现，和以往任何时候都不同，调控决心让企业感到后怕；

二是，最近设置房企融资三道红线，就像开车一样，要遵守交规，红灯你就停，绿灯才能行，黄灯你就等，针对开发端进行调控，震慑力十足，不达标的房企只能自渡；

但9月7日，恒大突然深夜宣布，全国楼盘全线7折，疫情期间，也才就75折，这是有史以来最低的一次，抢收金九银十，冲刺2000亿，一方面加大补贴，一方面加快新盘入市节奏；

可见，形势严峻不容我们乐观。

紧接着，9月17日，“迎风把舵，勇毅笃行”河南省房地产业商会会长闭门会在郑召开。核心主题就是，政策收紧，打折促销，弊大于利；要稳地产，不带头降价；

第一，市场经济条件下，价格联盟很难维系，因为存在“囚徒困境”；

第二，市场大涨时，也没见那个啥啊，不是一个比一个跟的欢，所以这也值得玩味；

最后的最后，重点来了，越是这样矛盾分明的市场，越有利于购房者，现在你才是真正的上帝，享受VVIP待遇，有名额，有子弹的，就好好挑吧。

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