凰家土地观察：东原回归南坪核心区，再造一个楼市新标杆

12月9日，春风+东原联合体竞得南岸区南坪组团B分区B16-3-1/05地块，土地面积15.79亩，可建体量2.63万方，容积率2.5，成交总价3亿元，成交楼面价11398元/㎡。

该地块先天优势明显，位于南坪核心区，配套成熟度极高。

同时，这也是南坪核心区三年以来首次供地，属于重庆土拍市场上不可多得的一宗“宝地”。

时隔三年，稀缺“绝版”地块

当下的重庆楼市，主城核心区早已寸土寸金，更何况该地块还是南坪核心区三年以来首次供地，堪称“绝版”。

打开南岸区地图，南滨路和轨道3号线恰好围成一个半岛，算是南坪核心区。

时间倒推，南坪核心区前两次供地分别是在2016年和2017年。

2016年12月，南岸区南坪组团D分区D13-10-1/03号宗地挂牌出让。经过约80轮举牌后，升伟地产以6.32亿元的总价竞得该地块；

升伟地产南坪地块

2017年6月，招商局置地旗下间接全资附属重庆招商依城以5.81亿元，成功投得南岸区南坪组团D分区D10-3–2/02号宗地。

在南坪核心区基本已经没有土地供应，只能等待旧城改造、腾笼换鸟。

2019年6月，重庆市南岸区住房和城乡建设委员会公示了关于四公里片区（含城中村）的“房屋征收调查登记公告”，但从拆迁到供地，需要一个漫长的等待过程。

这也意味着，在未来很长一段时间里，春风+东原联合体所竞得的地块，将是南坪核心区的“绝版”地块。

从配套来看，该地块周边都是大型居住性社区，人气充足，社区商业繁华。同时，临近南坪商圈，距离万达广场、协信星光广场较近。从日常生活到休闲娱乐，都能就近满足。

教育方面，周边学校林立，除了融侨自身的小学和中学以外，还有天台岗小学、珊瑚中学，虽然不清楚后期划片规则，但择校问题基本不大。

不仅如此，该地块距离轨道环线海峡路站直线距离约600米，不管是公共交通，还是开车出行，都比较便捷。

客观来说，这是一宗重庆土地市场上不可多得的“宝地”。一旦项目建成后，算是商圈房、轨道房，优势十分明显。

再次回归，东原续写南岸情结

核心区地块很难得，同时也很考验开发商。东原和春风，都是重庆市场上口碑不错的房企，打造了不少高品质项目。

尤其是东原，作为重庆本土房企，南岸区一直是东原战略布局的重要版图。

早在2006年，东原已布局南岸核心区，开发了东原檀香山；此后持续深耕，相继开发了东原锦悦、东原亲亲里、东原翡翠明珠，以及东原东东摩。

还有南滨路上的豪宅标杆项目——东原1891印长江，前不久更是荣登“中国十大顶级豪宅产品系”。

东原1891印长江实景图

如今，东原再次回归，续写南岸情结，将带来怎样的作品？

先天方面，地块条件决定了该项目起点不会低。

除了周边完善的配套，在地块限制中还有一条，“整体限高60米，东侧地块限高30米”，这意味着项目至少会是小高层+洋房。

后天方面，东原的产品力和社区运营能力有目共睹。

今年，西南东原从产品、服务、社区三个维度出发，提出了健康安+、社区智+、服务优+、全龄悦+、社群趣+五大体系，将产品力升级完善。

升级产品力，对东原未来打造的新项目，或多或少会有“加分”。

此外，东原还可能引入集团旗下著名的社区运营IP：

比如原聚场——

截止目前，东原已经在9座城市落地了19座原聚场，服务数万名社区用户，运营超100个社群，成立31个兴趣小组、挖掘390余位业主KOL代表，聚合超过4.7万名的社员。

原聚场实景图

还有童梦童享——

2012年，东原首次提出童梦童享。目前，经过7年不断迭代，童梦童享3.0根据孩子生理、心理，科学地规划了分龄区和系列模块，衍生了东东马、盒子、地景、爬网等产品系列。

童梦童享实景图

虽然不一定能全部落地，但这个新项目，大概率会成为南坪核心区的又一品质项目。毕竟有“珠玉在前”，东原也有这个实力和底气。

未来猜想，南坪楼市新标杆

随着重庆房地产市场的逐步成熟，核心区成熟地块将会越来越少，即使面世，也会面临着种种限制条件。

从某种程度而言，11398元/㎡的楼面价，是该地块价值的体现。

可能很多人更感兴趣的是，在这样的一块土地上诞生的项目，未来能卖到多少钱？

按照房地产开发的一般逻辑，房屋售价包含了地价、建安、税，以及各种营销成本（渠道，售房部的搭建，售楼人员的工资和提成等），还有开发商预估的利润。

粗略算法，最终的售价通常接近地价的2倍，也就是未来至少是22000元/㎡起步。

这个价格如何？

可以找一些参照物：

比如地块周边，就有东原开发的翡翠明珠。据安居乐显示，翡翠明珠二手房均价约建面16000/㎡，远高于二手房市场均价。

在看南坪核心的新项目招商云邸，正是三年前拿地的招商局置地所打造。据了解，其最新推出的大平层，套内均价21000元/㎡起。

以此来看，在南坪核心区，卖上25000元/㎡的市场是有的。

当然，卖房子并不是一项一项做加法，房企品牌、社区运营、物业服务等软实力，都会让项目产生溢价，这些恰好都是东原的优势。

未来，东原能不能给南坪楼市树立一个新标杆，值得期待。