南京大校场、城东3块地“待嫁”：毛坯限价涨了，产品会更卷吗？

大校场和城东再上新，毛坯限价天花板分别涨800元/㎡、900元/㎡！

4月22日，南京将迎来2022首场集中卖地，大校场和城东端出3幅涉宅用地。值得注意的是，3幅地块的毛坯限价均超4.5万/㎡，创各自板块新高。

而大校场G01纯宅地若触顶成交，楼面价为32367元/㎡。与去年520触顶成交的大校场G27、G28、G30、G31、G32地块（成交楼面价在34600-37137元/㎡不等）比，地价实实在在地降了。

房地价差优化调整，除了刺激开发商拿地积极性外，会带动南京新盘品质更上一层楼吗？

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上周，大校场2幅涉宅用地正式露面。这两块地在哪？从地图上看，G01紧挨着复地宴南都，G02北侧是在建中的南京不动产档案馆。

具体看地块：

大校场G01

地块四至：东至汇景西路，南至特色街巷，西至特色街巷，北至校场大道

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0Far≤2.75

出让面积：16515.26㎡

起拍总价：12.8亿元

最高限价：14.6亿元

毛坯限价：45300元/㎡

大校场G01北临校场大道，西侧是复地宴南都，南侧是机场河、汇景家园等。毛坯限价为45300元/㎡，未来全装修均价为46800-47300元/㎡。这一毛坯限价与临近的金地大成汇文府、南部新城会展中心G121（44998元/㎡）比，涨了302元/㎡；与大校场毛坯限价天花板比（锦云台、翡丽铂湾均为45000元/㎡），涨了300元/㎡。

回顾去年全年大校场卖的涉宅地块，高峰时楼面价（触顶成交）超3.7万。G01纯宅地起拍楼面价为28183元/㎡，若触顶成交，楼面价为32367元/㎡。对比来看，大校场地价有所回落、毛坯限价上涨，开发商的拿地利润空间有所提升，预计拿地热情会上扬。

我们实探发现，G01地块非常平整，体量适中，是大校场较为难得的纯宅地。地块周边还将有不少商住用地出让，未来整体居住氛围浓厚，日常消费、孩子入学等便捷。附近的复地宴南都、保利堂悦二手房成交均价在5.2-5.5万/㎡不等。

大校场G02

地块四至：东至明贤路，南至特色街巷，西至柴园北路，北至南京市不动产档案馆

地块性质：商住混合用地

容积率：1.0Far≤2.2

出让面积：14564.2㎡

起拍总价：8.2亿元

最高限价：9.3亿元

毛坯限价：45800元/㎡

大校场G02北侧是在建中的南京市不动产档案馆，东侧临近在建中的地铁6号线夹岗站，未来一站可达南站、机场跑道，公共出行便捷。

该地块是商住混合用地，毛坯限价45800元/㎡，刷新大校场毛坯限价天花板，未来全装修均价为47300-47800元/㎡。周边除了在建的金地大成雅境、文渊府等，还会有商住、纯宅地出让；距离机场跑道较近，未来可以享受丰富的商业、文娱配套。

这两块地的位置如何？复习一下背景知识，今年大校场的五大分区正式上线，待出让的大校场G01、G02地块位于中央活力住区内，紧邻中央商务区和机场河，区位较为优越。

同时，这里也是大校场的创新街区，不动产档案馆、全民健身中心、地铁、商场等配套齐全，并以“小街区密路网”的模式，让人与城市的黏性更强。

地块全景实拍，两块地之间是在建中的15班中学以及30班小学↓

学校已封顶、外立面基本完成；北侧在建的住宅为金地大成雅境↓

略微不足之处在于，两块地南向是有着十多年房龄的汇景家园小区，城市界面较北向的机场跑道核心区要逊色一些。

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2幅地块成功出让后，大校场将迎来16盘“厮杀”的局面。锐评君将现有的14家楼盘做了大致分类。

一类是此前卖地，目前还有房源在售的楼盘，以金地大成雅境、金基望樾府、金陵华夏中心、金基璞悦和园四家楼盘为代表。大校场含包4字头的楼盘，只能在这里“捡漏”了。

一类是去年扎堆出让的地块，共10幅，均为双限地块，毛坯限价在44830-45000元/㎡不等。目前，四叶草、锦云台都已入市，户型143㎡起步，含包均价都在5.1万/㎡上下，总价门槛超700万。

在售楼盘众多、总价门槛较高，导致大校场新盘的产品力已经卷到极致，你看：

说好的140㎡起步，翡丽铂湾悄悄做了162㎡起步的纯改善产品，南向窗墙比约0.7不说，189㎡户型居然做了南向三开间的通长阳台；

金基望樾府，把紫铜大门、蓝眼睛石材、高端会所等“搬”来了，还没完，即将收官的104套房源还将为业主提供个性化的精装定制服务；

锦云台，cue到板块唯一容积率2.0以下的低密密码，做了12-18层的小高层，189㎡的12米弧形转角阳台走心了；

即将入市的纯新盘金地大成汇文府、华润润淮府，则贴心地设计了125㎡、108㎡“相对小”户型，总价门槛较四叶草等有所降低，对“入门级”改善买房人而言柔和许多。

整体来看，大校场云集了金基、金地商置、保利、华润等品牌房企，接下来新盘仍然以改善为主，含包均价进一步站稳5万+/㎡。不过选择面多了许多，改善买家可以从容挑选。

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接下来，再来看看城东的待嫁地块。

城东G03

地块四至：东至现状，南至运粮河，西至现状，北至石杨路

地块性质：居住用地、居住社区中心

容积率：1.76

出让面积：62595.04㎡

起拍总价：16.6亿元

最高限价：18.9亿元

毛坯房限价：45800元/㎡

城东G03位于石杨路以南，东侧是郑外石杨路小学部，距离在建的玖樾印象不远。

该地块曾于去年10月挂出，但最后因故中止出让。根据原公告，地块是单身职工公寓用地、住宅用地，容积率1.69，起拍总价16亿，最高限价18.3亿，住宅毛坯限价44900元/㎡。

今年再挂出，地块不少指标做了调整，用地性质变更为住宅用地、居住社区中心用地，容积率1.76，起拍总价16.6亿，最高限价18.9亿，住宅毛坯限价45800元/㎡，创板块新高。

根据地块规划条件，G03分为A、B两个分区，A分区是居住社区中心用地，须配建社区医养结合服务中心、卫生服务中心、养老院、文化活动中心、体育活动中心、派出所、菜市场等；B分区是住宅用地，西南角为规划幼儿园用地。

从实探来看，城东G03地块平整，综合容积率1.76，未来住宅大概率是低密产品。A分区的活动中心、菜市场、养老院等，一定程度上可以满足项目乃至周边居民日常生活所需。地块南侧是七桥瓮生态湿地公园，从石杨路转承天大道即可抵达大校场，整体资质不错。

需要注意的是，地块周边，以万达江南明珠、四方新村、三金福邸等老小区为主，二手房均价在2.9-3.3万/㎡不等。而G03未来入市，仅毛坯限价就高达47300-47800元/㎡。

目前，城东G03周边有两家新盘：

玖樾印象，主打8-11层小高层，目前在售130、143㎡两种户型，全装修均价46883元/㎡，另有3300元/㎡升级包可选，首付5成起；

南京交通G122，去年11月出让，毛坯限价44500元/㎡。项目规划有11栋26-30F住宅，户型140-180㎡（具体以开发商公布为准）。据悉，项目将由南京交通和金基联合开发，金基操盘的可能性较大。

随着G03地块的出让，未来城东石杨路一带改善新盘的选择又将增加，对城市界面的迭新有着积极作用。

最后，锐评君就2022年即将到来的首次集中卖地做简单点评：

从土拍规则来看，四大优化举措叠加，房企竞买资金压力降低、拿地利润空间有所增加，拿地热情或将高涨。与此同时也要看到，受行情、疫情影响的楼市尚未回暖，如何刺激大校场、江核等核心板块的新房去化？房地价差拉大，拿地开发商必然会根据市场实际情况为产品做加法，“牺牲”一定的利润空间去呈现更好的产品，从而吸引购房人买单；

从地块资质来看，这次大校场、城东、江核、雨花、仙林湖等板块拿出了优质地块，不失为实力雄厚房企补仓的好时机；

从买房人角度来看，多个板块毛坯限价上涨，意味着新房价格将进一步抬升，有倒挂空间的新盘越来越少。投资需谨慎，但有房票、有资金、有改善需求的买房人可以根据自己的实际需求尽快上车。