地铁在家门口、学位优质的郊区项目，一定值得买吗？

开篇先来看一张图。

前几周扎在增城做了多日的区域调研，看了不少项目，上图便是其中一个，它让我想起了去年在南沙调研时看过的一个项目，因为项目所在过于荒凉，在看过售楼部后，站在周围空旷的土地上，望着项目当时仅有的”配套“——一移动炒粉摊，我们一行几人竟无语凝噎的场景，在拍下这张图的时候，我找回了当时的感觉。

图片拍于项目一侧，可以看到图片中的建筑和农田是泾渭分明的，如果再拉出卫星图来看，你会发现照片里目之所及的农田，不过大片田园风光的寥寥一角，可能也正是因为坐享“资源”，项目开盘初期还打出了“买房送菜地”的卖房噱头。

卫星图示

据说当时也确实吸引了一批购房者前往看房，不过这昙花一现的销售策略在我们探访售楼部时已经无人提及了，只剩下：双地铁覆盖+科教城规划的概念，一波接一波的洗着购房者的脑。

1、

挥师南下的大华城

没错，上面提及的项目，就是位于增城朱村板块的大华城东郡。

项目的开发商，是18年才正式开始布局大湾区的上海本土开发商大华集团。大华集团成立于1988年，迄今已经有了三十多年的开发经验，是国内首批拥有房地产开发商一级资质的房产企业。

由于大华的发展模式倾向于做城市旧改和大型社区开发，再加上大华给自己“城市更新运营商”的定位，截至目前，大华在广州的布局包含2块宅地和3个旧改，延续了企业一贯的风格。

不过做旧改有一个很大的问题在于持续周期久，企业耗时耗力，这也就导致企业的销售数据短时间内无法看到明显提升。

就比如布局中的两块宅地，地块上的项目现已入市，分别是大华紫悦府和文首提到的大华城东郡，从各渠道公布的数据来看，两个项目的去化一般。

例如，截止上个月，紫悦府的的成交合计为212套，而对比同片区的其他项目，去化都远高于紫悦府，比如去化了771套的越秀和悦府、去化了3569套的亚运城，这样的对比之下，紫悦府的销量真的是相形见拙。还有下文会展开来讲的大华城东郡，目前在销售情况上，也颇有遇冷的态势。

中指院截图

另根据大华的年报数据，由于前两年大华大增土储，经营活动的现金流净额也转为-121.69亿元。

负债的攀升和现金流的紧张，对于2020年544亿销售目标的大华来说，着实令人担忧。

目前因为去化难加负债等问题，大华南下广州的这场豪赌，众人对于未来能否给大华赢来体面，都在心里打起了鼓。

2、

大华雄心壮志，朱村却还在等风来

于大局来看，虽然企业有隐忧，但是对于在广州城市布局的决心和旧改开发的信念，大华的努力还是有目共睹的。

比如今天所说的大华城东郡项目所在地块，是大华集团于19年10月，以147400万元拿下的朱村站北地块，楼面价约13034元/平，为该片区第二成交楼面价。由于项目地块与山田村、朱村旧改衔接，都被大华拿下，未来，这里将会打造成约300万㎡的大华城超级社区，涵盖教育、产业、商业、生态等各项配套，其中包含规划的19万㎡的商业配套，还预计引进上海品牌商业大华嘉年华。

要知道这个社区体量，在目前的新盘体量中仅次于番禺的亚运城，大规划操盘及全生态的配套建设足见大华在打造更新项目的诚意，并不会一味地多盖房子搏一时的收益。

但着眼于区域，在去年的一波广州行情中，增城长得并不多，相比于其他区域的上扬曲线，增城的价格波动相对平缓，而区域内朱村板块在整体趋势面前，自然也没有什么亮眼的数据。

黄埔区近一年房价走势

增城区近一年房价走势

一直以来，催动朱村腾飞的，除了广州一路向东的城市发展规划外，就是朱村板块的科教城、富士康科技小镇规划以及地铁21号线，以上利好带给朱村的发展红利，就像地铁的红利周期一样：

朱村也正处在这样一个周期享受区域发展带来的红利，目前已经享受到的是规划阶段和规划动工带来的上涨红利，朱村现在的价格已经进入了一个平缓期，该涨的已经在房价上兑现了。

区域的下一个价值爆发的机会，除非有新的利好流出，不然，大概要等到区域内的规划逐步兑现，科教城和富士康小镇的产业人口导入后，而根据目前的状况，这个兑现周期，最快也要5年。

也就是说，朱村再次起飞的机会，还要再等等。

3、

享受村级配套的大华城东郡

抛开概念聊项目，区域内的大华城东郡本身的条件其实还算不错，作为城市的远郊项目，大华城有地铁+优质教育资源双概念加持，而仅此两点，对于郊区产品而言，就是产品保值升值最重要的保障了。

但再看细节，根据我们实地调研的情况来看，当前项目周边无基本的生活配套，距离项目一百米唯一的一间超市在我们看房当日也处于关闭状态（非疫情期）。

如果一定要找到点生活配套，大概就是距离项目百米外的朱村街铺，标准的村级配套，一水的临街小店，尤其朱村特色鸡饭，店铺集聚，也算是勉强能满足就近餐饮需求，再无其他。

项目的另外两侧就全部是大片的农田了，对于目前的居住生活除了“菜地”噱头外，也没有其他助益。

再有现在看到于项目值得一说的就是地铁21号线朱村站，距离项目是真的很近了，属于项目200米范围内，对于有地铁概念的项目，这个距离处于最为合适区间，既没有垂直上盖被地铁噪音震动影响，又处于一个合适步行距离内。

不过虽说离地铁很近，但是如果需要前往广州天河，搭乘地铁也需要70分钟左右，并且21号线区分快慢线，发车频次也不同于市内地铁，因此，对于市核心区域通勤上班的人来说，即使近地铁但也没有什么便利可言。

交通之外这里吹的最多就是教育资源，除了临近正在规划落地的科教城，未来会引入职业学院外，项目本身自带了幼儿园，其他阶段教育则要依赖板块，不过在大华城社区规划内，是有覆盖了全龄段教育的教育资源规划的。

其中，还包含一所54班九年制一贯制公办学校，从置业顾问的介绍获悉，规划引进的九年制一贯制学校或为省一级名校进驻，具体还没有确认是哪一所，但如果能按规划落地，这样的教育资源配套对于希望孩子能读名校的人来说，是极大的吸引力了。

产品方面，从现场了解到，目前在售的户型有3个，分别是78平和88平的三房以及98平的四房，样板间看下来中规中矩，实用面积尚可，没有什么让人惊喜的地方。

通过跟置业顾问的了解，我们获悉目前项目的价格在2.3-2.4w，一套88平的小三房大概210万左右可以入手，这个价格与广州主城区相比基本可以闭眼买了，但是查看了一下周边的房价数据，我发现位于项目对面的仁安花园，同样区位的近地铁盘，目前在售二手房均价仅为1.6w，价差不小，这样的情况下刚需自然会根据预算进行取舍，因此这大概也是大华城东郡去化一般的原因之一。

综合以上，大华城更适合本地刚需以及承接知识城的外溢需求，对于广州的刚需来说，增城大有价格适中区位交通便利的可选地段，没必要买在这里，而本地刚需在区域内也有同类竞品可选，大华城东郡要理想去化还真的是要看大华城的整个规划落地了。

目前，项目在建已经基本封顶，如果整个大华城的旧改规划速度能向楼盘看齐，理想状态下进行规划落地，相信日后这里还是未来可期的。