越秀天萃名邸，延续还是加深前滩名邸败局？ | 房叔跑盘No.59

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楼市重启喧嚣的3月，钱江新城千万级豪宅仁恒滨江园清盘，整个钱江新城新房就剩凤起钱潮在售。

▲钱江新城实景图

杭州CBD拥江时代钱江新城向2.0时代扩张是必然选择，而在钱江新城2.0全新蓝图中，规划中涉及区域扩展为二城三区：二城为钱江新城，城东新城，三区即江河汇流区块、钱江新城二期、城东新城。

▲钱江新城2.0示意图

而艮北新城就像一个木楔子插入至钱江新城2.0二城三区版图中，东边是拥江发展江北封面钱江新城2.0，西边为枢纽之城城东新城，南面是杭州眼所在的江河汇流区。

▲艮北示意图

而艮北新城成为楼市热点板块最主要的原因：一是最早享受地铁红利的地铁1号线加持的轨交板块。

二是杭甬高速阻隔及钱江新城核心区向外发展驱动力未显现，导致地理距离并不远的艮北与城东新城和钱江新城有着巨大的价差。

三是政府限价标准不对称和价格传导的时间差。

因此，艮北与西边杭甬高速一路阻隔的城东新城限价4.65万价差是约6000元。

与2.5公里外江河汇流区块已出让的大型城市标志综合体江河汇流差价足有2.9万，即使即将出让的三堡宅地价差也有2万+。

而今年一月花样年地块精装限价4.24万，未来价格，已经逐渐追赶和抹平与城东新城的价差，而板块门槛面积也已经上升到100方以上，400万级已经是起步价格。

板块单一CLD居住属性已经夯实，未来要看钱江新城和城东新城的发展步伐，后花园的成色具有强依赖性。

这也是目前艮北面临的一个尴尬，改善性需求还没有跟上板块明晰的改善型产品的脚步。

表现在销售上就是洋房产品价格过高缺乏竞争力，同样高层产品面积段起步门槛过大也成为抗性之一。

艮北在新房市场另一个大跌眼镜的极端表现就是越秀独自操盘的前滩名邸。

现房项目所见即所得，降低购房者的减配、质量因素担忧和交房等候时间短等特性，驱使杭州2019年前三个现房都是三开三罄。

甚至上河宸章出现板块唯一的万人摇，中签率仅3.83%，东澜府也有超六千人参与摇号。

唯独到了艮北越秀前滩名邸第一次遭遇了现房滑铁卢，无需摇号，而且在开盘三个月后的当下透明售房网显示的可售套数依然远高于已售套数，实际除小户型外选择余地也很大。

我们来看看我们之前报道了《可改善，为何妥协？》《3.8万的毛坯现房，越秀前滩名邸真的香？》，购房者震惊，越秀前滩名邸也用”优异“的销售表现验证了我们的判断。

▲透明售房网销售情况截止4月24日

高层毛坯3.84万元/㎡，与板块精装项目4.04万元/㎡，含4000元/㎡精装修，不仅有价格上的劣势，还有区位上的明显劣势。

叠墅4.66万元/㎡与4.7万元/㎡板块含4000装标的洋房稍有价格优势，但板块洋房性价比本就不高，再加上越秀过往产品口碑不佳，销售情况如此，也就不奇怪了。

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而在艮北越秀独自操盘另一个姊妹盘越秀天萃名邸也即将于4月底上市。

年前我们预判越秀前滩名邸滑铁卢，现在实锤了，现在越秀天萃名邸要开，是会继续滑铁卢呢还是加强版滑铁卢呢？

越秀天萃名邸是2019年4月16日，越秀以总价58947万元竞得杭政储出[2019]14号牛田商住地，楼面价17744元/㎡，溢价率21.7%。地块出让面积14444㎡，容积率2.3，地上建筑面积33221.2㎡，住宅占50%。

▲鸟瞰效果图

共有住宅3幢，公寓2幢。1楼为8层洋房，一楼带花园，3楼实景图

住宅精装标准约为4000元/㎡，含东芝中央空调，博士地暖锅炉，新风系统，TOTO卫浴洁具，高仪卫浴龙头，弗兰卡油烟机、煤气灶、消毒柜三件套，客厅背景墙等，配置、品牌基本到位。

▲公示装标

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户型介绍

越秀天萃名邸全部都为中小户型，洋房户型为约125㎡四房两卫，小高层户型面积为约107㎡四房两卫和约111㎡三房两卫。

小高层约107方四房两卫A2中间套户型→

|优点|

①四房全明户型，三开间朝南，南向约9.9米大面宽，南向两房带飘窗，舒适性好

②公卫干湿分离，实用性好

③U型厨房，动线合理，操作方便

④主卧带卫生间设计

|缺点|

①北向两房较小

②公卫比较狭窄

小高层约111方三房两卫A1边套户型→

|优点|

①客餐厅约6米大飘窗设计，采光面大

②客餐厅约30㎡开阔设计，进门处设计玄关及储藏室，便利实用

③U型厨房，动线合理，操作方便

④主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好，南次卧储藏空间多

|缺点|

①仅3房设计

②两次卧略小

洋房约125方四房两卫B1边套户型→

|优点|

①三开间朝南，面宽约10.5米，约6.9米宽阳台，次卧客厅连阳台，采光通透性好

②主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好

③U型厨房，动线合理，操作方便

④双向开门电梯，电梯厅利用性好

|缺点|

①北面房间稍小

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越秀天萃名邸位置比较尴尬，在艮北边缘地带，艮北地铁优势和地铁红利并不能近享。

另外楼盘仅有三幢住宅，整体居住氛围和内部配套不足，公寓和住宅一墙之隔近距离共处，公寓人群进出对居住品质干扰及共享的地下车位都面临管理上的难题。

越秀天萃名邸目前价格未定，如果参照目前艮北在售项目价格体系，本该是板块优势的地铁成为本项目的短板，竞争力明显不足。在1872、云悦湾、棠玥湾、碧蓝湾尚存较大供应量的情况下，没有理由选择这个距离地铁最为遥远的项目。

如果参照花样年限价体系，则将是一个更为尴尬的局面。价格、地铁距离、规模和内部配套全方位劣势下，必定延续越秀前滩名邸的败局，甚至在越秀前滩名邸现房败局的映照下，是更为严重的滑铁卢！

如果考虑艮北自住，应该选择地铁更近、规模和品质更可靠的项目。如果投资，更加找不到选择越秀天萃名邸的理由。

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文/无忌编辑/无忌