黄陂，究竟要怎么买

文：园长

国庆做了个投票，发现越来越多的同学学会看实收了，比如说庙头黄陂，更多人选黄陂。

黄陂紧挨天河，环境好，区域教育不错，是可以实现居住的实收板块，如今市场回落，到4万5-4万8左右，也算回到正常价值。

今年，黄陂拍了2块地，第一块地疯狂摇号后深振业入手，楼面价2万7，建低密度17层以下的改善中大户型。第二块则是中铁建班岭地块，楼面价2万6，限价4万6，刚需小户型和改善大户型都有。

加上现在的融创和保利，黄陂明年会有4个盘开卖，怎么选，要不要等，今天一次性给你讲明白。

先看交通。

四个楼盘都靠主干道，开车便利性差不太多，但是地铁差异很大，除了翔龙天汇靠近地铁，其他的3个楼盘都是伪地铁楼盘。

翔龙天汇，靠地铁450米

广府1号，距离地铁1.4公里

深振业地块，距离地铁站1.9公里

中铁建地块，距离地铁2.6公里。

再看未来城市变量。

黄陂地处智慧城和科学城中间，翔龙天汇近主干道发展带，广府壹号在北面一角，深振业和中铁建在另一条开岔口广汕公路附近，前两者区域更成熟，后面发展更慢。

融创广府壹号环境更好，但是附近的城中村，黄陂二期三社在叫停大拆大建后，时间变得很难捉摸，很长时间都难改善，没旧改变量。

黄陂旧改推进的最快的是长安片和华侨片，都在保利翔龙天汇的附近。

地段上，翔龙天汇和广府壹号好过于另外两个新盘，毕竟区域更成熟，未来变量看，旧改城市变更，长安片和华侨片大片城更，对于翔龙天汇的烘托优势更强。

第三看商业，商业其实都是共享的，主要看跟楼盘的距离，也就是方便性。

目前，区域内有4个商业，分别是东方汇，金峰广场已建成，融创翔龙商业体量最大在建，城市万象中心（小商业待招商。）

广府壹号近自家商业，翔龙天汇近融创和东方汇商业，深振业近融创和万象中心，中铁建最弱。相比起来，翔龙天汇占两个，最有优势。

第四，看教育。

黄陂的定位未来就是环境好，宜居和教育。黄埔军校中小学是区域内打造的名校，公办，面对社区内摇号。

区域中学只有2所，分别是117中学和黄埔军校中学，招生也是学区内摇号。

从这一点看，不管你买那个楼盘，未来中学的结局都是一样的，摇号。

四个楼盘最终初中殊途同归，没有太大区别，平分。

第五，看价格。

现在，保利翔龙天汇，不分朝向4万6带装修（一口价任挑），融创46500北向-48500南向带装修（清水房减3000）。

那这个价格贵不贵，还会不会跌呢？

这个根据楼盘情况和限价标尺做衡量就很清楚了。

如果明年上半年市场好，中铁建多半会贴限价卖，而翔龙天汇和融创跟着冲贴5万，不是没可能的，那现在的价格，不算贵。

假设市场不好，2万6拿地，中铁建像庙头一样卖到4万3，4，那两盘也能贵上个2000-4000，跟目前的价格持平，也不会被拉低。

第六，要不要买，怎么买。

现在是开发商压力最大的时候，广州的限价已经悄悄放松了，明年的价格体系会重新开始计算，而且上半年市场肯定会回暖，价格一定会有提升，能年底买的，不要拖明年。

黄陂是一个成熟板块，优势是未来买卖二手比较友好。而从群众的居住选择和二手喜好来看，配套均衡性强的翔龙天汇近地铁，近商业，接盘面更大，二手会更有保障。融创则更适合本地客户，用户面相对窄。

中铁建在区域属于末流，除非预算不够，不然不建议等。

以上。