年终特稿┃七剑撑罗湖，此盘过后再无标杆

罗湖有盘开盘当天卖了238套？！

为探究实情，12月29日下午，一兵特地前往该项目售楼处踩盘。

据SS介绍，不仅开盘当天劲销，这几天客户到访和成交情况也很好。现场看到多批客户在SS的引导下，有序围观沙盘、参观示范单位。

踩盘过程不到1小时，先后2次听到销控播报，声音平稳、熟练，没有表现出陌生、激动。给人的感觉是，人气很旺，成交活跃，已成常态。

热销海报

带着专业眼光完整参观之后，被这个楼盘的磅礴规划和高端品质所折服。深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）以为，这是一个未来数年都不太可能被超越的品质人居标杆，燃起冬天里的一把火实属正常！

效果图

一直不温不火的罗湖区，鲜有新盘入市，且多被周边居民消化。2021年竟然成为深圳楼市热点区域，住宅供应量骤然爆发，让人始料不及。

截止到今天，该区共有7个楼盘获得8批次住宅的预售许可证，获批预售的住宅建筑面积共计485440.22㎡，一共4242套。

单纯看这组数据，似乎并不怎么抢眼。我们不妨对比一下过去三年该区的供应情况。

2020年，仅有一个楼盘，54套住宅获批预售。相比之下，今年的套数暴增7756%。

2019年，也是一个楼盘，不过，供应套数达到1700套，相比增加约1.5倍。

2018年，有三个楼盘，总套数705套，增加约5倍。

前三年，总计只有2459套住宅入市，也只是今年的约58%。

七剑撑罗湖，这次爆发来的稍微晚了一点。除了前三批开盘时仍处楼市高热之际，不出意外地完成了高去化，但是，四季度深圳楼市遭遇寒流。率先入市的翠园华府，仅59批入围，接下来几个入市新盘的入围人数和开盘去化比例均不理想。年初年末分化非常明显。

今年下半年，这种分化成为全市楼市的典型特征，南山、福田、龙岗、宝安、龙华、光明均未能幸免。

多数楼盘按过去两年楼市热度上升周期中的营销思维，几乎都是以开盘日光为假象目标展开营销工作，包括剔除了兴建售楼处、样板房等必要的展示和宣传手段。

突遭市场形势急转，入市情绪趋淡，加上营销准备不足，出现大面积的较低去化，在所难免。供应量本身极少的罗湖，适逢集中爆发，自然也很难成为另外。

但另外之中也有另外，这次实现热销的，是万众瞩目的益田御龙天地。因为中心地位突出，在罗湖入市新盘中“最中心”，堪称罗湖的润峯府、海德园，实现比同片区新盘更佳的销售成绩，理所当然。

而且，约8.59万元/㎡的备案均价，与附近的次新住宅区的二手房指导价形成倒挂。比如一墙之隔的合正荣悦，二手房指导价为9.32万元/㎡，高出益田御龙天地备案价超过7000元/㎡。

另有同一条街上的金翠园、阳光天地家园、合正星园9.88万元/㎡的指导价，加上这些小区的二手房实际成交价，基本稳定在10万+水平，去年的峰值超过12万元/㎡，比价效应决定了热销的必然。

价格倒挂明显，性价比突出，购买安全系数高。益田御龙天地在12月底压轴开盘，在没有花式优惠促销和高佣转介的前提下实现热销，再次印证了中心品质好盘无惧市场转淡，仍然会受到聪明资金追捧的铁律。

鸟瞰图

作为深圳经济特区最早发展起来的城区，城市形态已经非常饱满，罗湖楼市面临的最大困局，就是无法源源不断提供新增住宅用地。

这就造成住宅供应难以为继的局面，供应持续徘徊在低位。

面对“双区驱动”、“双试”、香港北部都会区深港紧密互动圈、罗湖口岸免税城、十四五规划等频繁收到的利好大礼包，罗湖优质住宅供应稀缺的矛盾更加突出。

2021年算是一次脉冲式爆发，以后极难再现。

益田御龙天地，此时树立起的标杆形象，恐怕多年都难被取代。

未来数年，罗湖新增住宅供应均集中在城市更新领域。能威胁益田御龙天地标杆地位的，唯有华润湖贝、京基蔡屋围两个项目。

据了解，华润湖贝先行入市的将是写字楼和公寓，住宅产品入市时间尚不确定。京基蔡屋围的入市时间更晚。

所以，从短期思维看住宅市场，益田御龙天地之后，罗湖再无标杆。中长期看，标杆影响也会非常深远！

金色罗湖，图源：网搜

之所以将益田御龙天地项目定义为“罗湖再无”的标杆，绝非信口雌黄。一兵深入总结出三大要素，这里简单分析一下。

要素一：地段标杆。

按照罗湖目前已经公布的规划，罗湖的中心格局最终将会是由蔡屋围+湖贝组成的双中心，其它区域次之，众星拱月。

在“蔡屋围+湖贝双中心”中，京基蔡屋围项目和华润湖贝中心项目成为罗湖人居的地段标杆已经实锤。

从规模看，这两个也分别以约267万㎡、约220万㎡规模，排名全区前两位，造中心能力突出。

而益田御龙天地，以约74万㎡体量，排在上述两个项目和约84万㎡的京基布心、水围旧改、约75万㎡城建梅园项目之后，位列第五。

但是，从与“双中心”的关系看，益田御龙天地与华润湖贝中心关系至密，站位新中心核心区域的优势，则明显强过后两者。这使得益田御龙天地住户享受罗湖各大商圈、艺术人文、公园、教育、医疗和交通配套的均好性最强。

在时下及未来数年，都极难有新的住宅项目可撼动其地段标杆的地位。

华润湖贝中心效果图

要素二：形象标杆。

作为目前规模最大的楼盘，益田御龙天地的规划突破以往地产项目的藩篱，以14栋高低落差巨大的建筑体组成，最高约200米，为在售新项目中最高，地标形象突出。

其地标形象还在与城市的共好方面。约12万㎡商业，益田假日广场升级版，自带流量。开放式中央广场，环绕式立体互动绿化，非常具有场景化，堪称沉浸式市民广场嫁接社区的模板。

商业效果图

另外，世界建筑大师安藤忠雄担纲设计的益田乐都，多层空间，吸睛全城，共构形象标杆。

傲立于群的形象

要素三：品质标杆。

这更是经过开发商的努力，提升项目形象的加分项，包括社区规划、建筑立面、园林怡景、归家礼序、室内空间布局的设计，及与城市景观资源互动等多方面。

益田御龙天地住宅建筑面积约103-200㎡，套均面积约128.98㎡，为今年罗湖上市新盘中最大。

其中，阳光独树里为102.5㎡、东海富汇豪庭为117.50㎡、京基水贝城市广场为122.84㎡、翠园华府为95.81㎡、缙山府两次合计为113㎡、华润笋岗中心为106.68㎡。

对比可以看出，从户型面积看，益田御龙天地成为罗湖今年入市新盘的顶配，超出第二名逾6㎡，高出全区平均数14㎡多。这要求开发商对品质的追求需要更高。

因为不是精装交付，所以无法对比，但是却可以从其在售楼处展示的约197㎡创意空间管窥一二。户型空间原本为“4+1”房格局，此处创意展示空间特地将其中一间纳入客厅空间，设计成大横厅；另外，为了展示衣帽间+卫生间+主卧的大套间奢阔空间，又将一间房纳入到主人套的衣帽间。这样，从展示看为3房格局，对高端用户的空间需求照顾得非常充分。

关于品质，含括的内容多，需要较大篇幅才能说清楚。本文暂且不予赘述，欢迎亲临现场了解，实地体验为佳。

效果图

益田御龙天地是益田集团十年铸剑之作，过程之艰难已无法清晰梳理，这里只能讲讲结果。

这是一座涵盖住宅、公寓、商业、教育、人文艺术和市民广场等丰富功能的都市综合体。项目概括为“人文都汇综合体”，非常贴切。

深圳发展至今，高净值家庭的自住需求已经不再满足于物理层面的居住空间的大小，对多层次、丰富饱满的人文气质环境产生更多追求。

将人文融入一个楼盘，不可或缺的就是人文设施建设和人文底蕴培育，而不是司空见惯的以中小学、幼儿园为外在表现形式的教育设施。

毕竟，益田御龙天地占据国际消费服务核心区极佳位置，地段优势明显，周边的综合配套已经足够优厚，包括三口岸、五地铁、六大人文艺术馆、六大商圈、六座公园、三大甲级医院等，一应俱全。

教育方面，小区内规划有一间12班国际幼儿园，北侧还有翠园外国语实验学校、翠园中学两所顶级名校，价值已无需多说。

需要重点提及的是，益田集团集结国际顶级7大名师团队，全方位参与项目的结构、立面、住宅、公寓、商业、室内、园林等领域，打造出的高低错落有致的建筑集群，营造出丰富的功能空间，本身就向城市奉献了一座人文艺术作品。

效果图

益田乐都

其中，建筑大师安藤忠雄深圳首作——益田乐都，以融汇人文、时尚、艺术的强大聚合力，提供空中平台、城市舞台、空中礼堂等多元艺术配套，郎朗学校进入，将成为罗湖呈献给粤港澳大湾区的一座国际文化艺术殿堂。

益田乐都外观效果图

益田乐都效果图

益田御龙天地规划有比肩市民广场的公共空间，弥补了罗湖区的一块短板，对人文艺术的追求和践行同样值得肯定和赞赏。

比如商业和中央广场空间的组合，就传承罗湖“一半山水一半城”的城市空间理念，以花卉植物为设计元素，融汇东西方园林艺术，打造城市原创的潮玩美学——“BLOOMINGVIL-LAGE”景观。

效果图

中央广场为国际大师原创，布局有环绕式立体互动绿化，包括花园跑道、主题架空层、文化园林等极具艺术范和人文气质的场景，又有别于常规市民广场方正、平整的开阔形态。

中央广场透视图

正是因为不吝空间引入人文艺术理念，注定益田御龙天地是一个超越性的综合体住区，营造出脱离物质层面的生活氛围和更能满足精神需求的生活方式，较之纯居住类项目，更具有走向未来的潜质，附加值源动力澎湃。

这就是本文重点阐述的品质标杆的要义所在！

品质居家示意图

无数案例证明，购买一套中心优质住宅的重要性。益田御龙天地没有依赖大幅优惠促销和转介，仍然实现开盘劲销和持续热销，充分论证了这点。

综合来看，置业罗湖，益田御龙天地无疑是现阶段的首选。

区位示意图