权威！滨州房价真降了吗？现在到底该不该买房？看专家如何说

本文作者系滨州学院经济管理学院刘金涛副教授。

刘金涛副教授为国家房地产一级策划师，长期从事房地产营销策划研究与实践，现兼任滨州和众置业有限公司与滨州正奇房产经纪有限公司策划顾问。

伴随一波零下严寒的到来，滨州楼市正在迎来北方房地产市场传统意义上的淡季，按往年一贯行情，新楼盘普遍会选择九十月份开盘，十一二月蛰伏，来年三到五月复苏。

本是延续十几年的一般化市场规律，但在今年显得格外不一样。

朋友圈内充斥着二手房中介人员天天叫嚣某某房子、某某小区直降多少万元，刚刚买了房子的心慌，生怕前脚买后脚跌；还没买的，恨得咬牙切齿，对降价传闻尤其热衷，觉得好像自己要捡个大便宜一般。

面对如此楼市，我们究竟何去何从？

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滨州楼市是否降价了？

从新房成交数据看，12月滨州新房成交均价7794元/平，与11月份持平，1到10月份成交均价均在7500元/平以下，从数据看显然没降！

那为什么老百姓会形成房价下跌的判断？从市区市场看，不是房价真下降了，而是个别营销水准高，以明显低于消费者预期的价格开盘，让消费者觉得价格降了，比如某知名房企近期开盘的几个小区，通过高大上的售楼现场包装以及系列性中高端推广活动（如明星演唱会），让老百姓对其开盘价格抱有较高预期，但实际开盘价格却明显低于预期，在市场上人为制造“好像降价”的氛围，实际这正如万科10月份率先喊出“活下去”的口号一样，万科不是要自己活下去而是要让同行活不下去。抛开高大上的包装、活动，就这些项目区位、地段、配套来说，大家不觉得这些小区定价本就该如此吗？

在这些小区低定价的同时，在市区市场上同时出现了一万三四的新小区，所以从根本上说，不是新房降价了，而是不同地段不同品质决定了必然出现定价的分化，而且价格分化的趋势在日趋明显。买房人也一定要切记：一分钱一分货，买的不如卖的精，不会有无缘无故的便宜会给你占！

一般而言，成熟的二手房市场最能客观反映房地产市场动态，翻阅二手房在售房源信息，你会发现，位置不错的小区、楼层不错的房子不单没有降价，反而价格仍旧坚挺（比如西区核心地段某贵苑、某嘉苑，可到58同城查看其二手房价格走势），为什么？因为这些位置不错的小区、楼层不错的房源在二手房市场上太稀缺，有一大帮着急要现房的刚需在翘首盼望着这种房源。相反，一些无电梯的老旧小区高楼层、一些要么手续有问题要么管理混乱要么质量一般的口碑较差型新小区确实是越来越难卖了，因为本来这些房源已经待售了很久，之前卖不出去，现在新楼盘如此充足，更是难卖，除了降价别无他法。

综上，滨州楼市整体价格其实仍旧平稳，只不过不同地段、不同品质的房源价格分化正在越发明显，相信这种趋势仍旧会继续下去。

02

现在买房是时候吗？

发表的《抄底楼市，正在当下？》提到“不管是由合理居住需求的刚需，还是正常的投资者（不合理加杠杆的除外），此时入手，不失为一个不错的机会”

在我看来，当前确实是刚需出手的好时机，错过这波行情对大量35岁以上刚需阶层来说买一套自己房子的机会可能越发渺茫，除非其个人事业上出现爆发式增长。

之所以提出是出手好时机，主要基于以下几点理由：

第一，当前市区七八千的普遍价格，水分值极低，开发企业降价空间不大，除非是几年前低价拿地近期才上市。近两年新揭牌的非偏远地区地块，后续上市的成本价就会进入七八千的区间，个别项目甚至远高于八千的成本，所以以后的售价只可能高于而非低于这个价格。

近两年新上市地块，土地成本合到楼面价格普遍在2000到3500元/平之间，当前高层建筑成本在每平两千多元，再加前期缴纳的土地契税、基础设施配套费以及后期外网配套、绿化园林等总计就得接近6000元/平，这还没有计算开发企业的资金成本、营销费用、管理费用以及后续必须要缴纳的增值税、企业所得税、土地增值税等，所有成本合计后应该在6500到8500元/平之间（毛坯房成本；不同企业融资金额、融资成本存在较大差异，而且增值税因销售定价不同而差别较大，所以成本区间跨度较大；另外，个别偏远地段项目，土地成本较低，每平米楼面价显著低于上述楼面价普遍水平，故单位总成本也会大幅下降），这恰好和当前市场普遍的售价水平相当，也就意味近两年新揭牌项目上市交易的价格不可能低于目前水平，当前入手从时间跨度来看属于好时机。

第二，当前的传统楼市淡季再加上市场普遍的悲观预期，反而给了消费者更大的购房谈判砝码。

在火爆的“抢房”市场下，不要说和开发企业谈判、议价，恐怕消费者多说一句，售楼员都懒得搭理。但当前的传统淡季，本就是开发企业搞促销的时候，再加上目前市场普遍的悲观预期，其实反而给了消费者比较大的谈判话语权，目前情况下，首付少交点、晚交点，贷款资料拖拉点等等，估计开发企业的容忍度都会大幅提高。而且，个别项目基于年底回款需要，不排除少量房源降价促销的可能，这种时候出手可能正是捡便宜的时候，来年四五月份天气转暖后传统成交旺季来临，按照往年惯例，一般是房地产价格上调期。

第三，中国的楼市不是房地产企业说了算，也不是专家说了准，更不是消费者扛着不买就能降下价来，这个行业需要“看天吃饭”。

房地产开发企业不会预想到二十年间中国房价翻了好几番，如果预想到，早就有人测算过，最合适的方式是开发了一个小区捂盘不卖，到今天市值可能比碧桂园还要高。消费者更不会预想到，如果我们能猜到，那2015年咱们在滨州哪怕借钱囤套房，两年多下来不单借的钱还了，估计还能赚出数倍于工资的收益。中国的房地产，根本是还是“看天吃饭”，那究竟谁才是这个“天”？

老百姓可能有点迷糊，但业内人士都很清楚，这个天就是政府，都发文，鼓励我们“不管是由合理居住需求的刚需，还是正常的投资者（不合理加杠杆的除外），此时入手，不失为一个不错的机会”，“听人劝吃饱饭”，结果如何咱们可以在两三年之后回过头来再评判。

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