楼市丨解密福州帝封江，孤独的造城者

说普通人有关的城市发展与商业变迁

"正视先生"

01板块概况

“城市郊野”

帝封江板块于福州中心城区三环路南侧乌龙江畔，对望五虎山。

帝封江板块距离福州市政府15.6公里，最快车程20分钟。

02土拍概况

“两大高周转企业开发巨量地块”

帝封江地块有两个地块组成：

2020-22，恒大（恒璟天）竞得，楼面价10822元/㎡，溢价率21%

2020-23，世贸（景翊）竞得，楼面价11832元/㎡，溢价率17%

03区位解读

“孤独的造城者”

帝封江板块北面为南三环路，南面为乌龙江，临江设有环岛路；

从交通层面来看，南三环路西接奥体板块，东接黄山、螺洲、会展片区。环岛路上接义序片区，东接螺洲、南站片区，交通便利性较强。

但由于南三环路为地面干线，于东面的螺洲大桥，形成“板块护城河”，将帝封江板块切割成独立板块，导致无法与其它片区形成互动。

从环境资源来看，帝封江板块为福州闽江、乌龙江两条河流仅存的沿江地块。江景板块为福州区域不可再生资源，且基于城市空间规划要求，沿江原则上以商业、商务产品为主，在环境资源上，帝封江板块具备优势；但由于地处义序板块，同样受义序机场影响，每天不固定的飞机轰鸣声是少不了的。

但帝封江板块临江资源同样存在弊端。帝封江板块、下洋板块是福州迎风面最大的临江板块，福州市台风频繁城市，帝封江板块面对龙祥岛，无其他建筑物形成保护区，未来是受台风、风潮的影响是最大的临江建筑。

关于不利因素，也有网友表示对面的陵园，福铭园。从目测的角度肯定是看不到的。但是这东西确实是存在的。

04公建配套

“目前什么都没有，未来可能什么都有”

帝封江板块原生地块为农业使用，因此在公建配套设施中，基本属于零基建。在城市规划中，零基建地块的优越在于，基建配置可以根据城市的最新规划进行配套，而劣势在于，基建的建设需要一定的周期，且存在不稳定因素。根据规划，帝封江板块的公建设施主要有三类；

第一类为公园休闲设施；帝封江板块利用其地理优势，规划有茉莉花主题公园。由于临江，未来的临江公园、或者临江湿地的，都是其板块的优势。

第二类为公共交通资源；帝封江板块已知拥有两个地铁站，三条地铁资源，分别是地铁4号线、5号线和地铁F1快线。4号线、5号线按计划在2021-2022年投入使用，而F1快线，根据计划是2024年投入使用。考虑到板块发展周期，如果一切顺利，在地铁资源上，帝封江板块依靠地铁连通主城区及滨海新城，且双地铁对出行非常友好。

而且地铁4号线大概率发展为环形线，且相关披露，待区域成熟，帝封江的地铁友好度不可估量。

第三个就是教育资源。由于帝封江是独立区，且区域属于零基建，因此教育资源非常匮乏。没有一所幼儿园、小学、中学。所有的教育配套均在规划中。考虑到选址、征收、招标、建设等周期，帝封江的教育资源的完善，在政府全力推进前提下，少则三年，多则五年，才会初具雏形。这对年轻的群体选择帝封江板块非常不友好。

05楼盘解读

“价格虚高，去化差强人意”

根据土拍，帝封江板块目前有恒大、世贸两大开发商进行开发。也就是目前我们看到的世贸帝封江、恒大滨江左岸。恒大、世贸两大开发商都非常注重高周转。因此从开发策略上来说，都住宅快准狠。因此在未来的区域品质上，值得斟酌。

世贸帝封江在整体区位上比恒大滨江左岸更靠乌龙江，利用江景资源，世贸帝封江更大打上高端定位。

楼盘：世贸帝封江

由于地块庞大，世贸针对该项目制定了分批开发策略。目前已经推出市场的，就是A、H两个板块。

A板块定位普通住宅，备案价在3万左右；面积段为89、105两大户型，精装修产品。

沿江的H板块则定位高端住宅，备案价在4万左右，面积段在140、170两大户型，还有其他的户型如235平等等，不做一一介绍。

同时，该项目的渠道费用并不低，达到6-7%，且开盘销售并不乐观，开盘推量350套，实际销售61套，去化率仅17.4%，距离原世贸预期差异甚大。

帝封江整体销售预期差异甚大，其实主要原因均在世贸对帝封江的定位有所偏差，产品设计的理解不够，但营销的工作确实到位，人海战术也确实到位。

帝封江的产品主要问题在于：高端定位的内核不足。

不管是普通住宅片区、沿江住宅片区，置业顾问都在说到帝封江的高端定位，但从渠道体验、高端支持上，与市面上的竞品对比毫无竞争优势。比如，如此高端居然大量使用渠道，高端不是门都进不去？

商业上，规划了18万的商业，自持8万方，主打世贸商业品牌宽厚坊，说实话，济南世贸宽厚里运营不错。但如果以世贸mall+宽厚里的模式，也许更让人信服。福州气候的缘故，城市级街区商业的打造，是异常艰辛的。而街区商业的规划，在运营来说，宽容度就比较好了，在运营上，可进可退。

而世贸商业的运营，目前在福州以外、厦门整体不差，但在福州口碑则令人失去信心。

而在定价上，就稍显得好玩。比如置业顾问的报价、渠道的报价、实际的成交价，都是有巨大的反差。世贸地块楼面价为12000万/平，建安成本在3600元以内，精装成本预计在1000元/平（最高不超1500元/平）。均价2.5万元/平的定价，也超过很多人预期。从区位上来说，隔壁的首开螺洲小镇同样配置双地铁、螺洲历史文化区、温泉商业，这个定位缺乏一点诚意。从水岸资源来说，闽江两岸的房源在3-4万左右的，还是有空间选择，而同样是乌龙江片区，在公园道一带的价格，也不到如此，有着更成熟的配套。

楼盘：恒大滨江左岸

恒大滨江左岸目前未开盘，在售楼部时，案场人员告知因为疫情管控，政府不让开盘，世贸提前开盘，因此不受影响，关于价格方面，预计在2.1-2.2万区间。

06整体解读

“区域很美丽，现实很冻人”

整体来说，帝封江板块的评估主要分为长期和短期来讲，

就长期而言，帝封江板块可直接参考马尾东江滨的发展。整体的居住体验、配套建设都具备可参考性，而东江滨的房价的天花板在那里，帝封江不会有太大创新。但整个板块由于地铁带来的红利，如果配套成长起来，可能会超越东江滨。但东江滨依托马尾产业，有产业力量和购买力支撑其板块价值。帝封江则是孤单的住宅群。

就短期而言，帝封江板块的配套差、从零开始，楼盘价格虚高，发展周期长，都是不可忽略的问题。因此，针对帝封江板块，我不建议刚需选择此地置业。因为周边有更好的板块予以选择。刚需多为新婚夫妻，需要幼儿园、小学、中学等配套，仓山区的基建配套建设速度感人，有太多的不稳定因素。如果投资置业，2021年我认为地产投资不是太合适，如果你是改善体验，我建议你走走看看东江滨、公园道一带再做决策。如果未来价格继续下探到2万左右，我觉得大家可以看看。