深圳楼市：这个地段未来增值空间巨大，刚需客必看

答：福田不是罗湖，天骄也不是天钻，虽然南山宝中风头很劲，但不代表福田会像罗湖一样没落，位置、城建、教育、产业，都在那里摆着呢。天钻和半三的差别，是大时代导致，现在都是明牌了，有概念的楼盘，价格都透支了预期，买哪里也没有暴击。大冲的居住体验比景田差不少，先问清自己，升值预期和自住感受到底哪个更重要?你中意的明明是天骄，一定要买润四，在我看来，只有两个前提，一是润四被控价，再去摇一次奖，二是不满意天骄的中学，更看重润府的学位。

问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！

答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。建议保留福田学位房，在附近租房住。出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。

问：十三老师，请点评一下侨城馨苑62平一房一厅420w和金地上塘道的65平两房430w。想长期持有，投资加自住。

答：你好，感谢赞赏！侨城馨苑和深湾，假日湾形成一个铁三角，把白石改包围起来。上车一流，未来保底刚需至中产。小区居住主要群体为白领以上高素质上班族，租住比例较高达到了7比3。小区为独栋，没有地面花园。作为住家盘并非好的选择。投资优先侨城馨苑，自住优先金地上塘道。

问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

问：您好！我们的情况：想出大运星河时代三房市价540～560w，再加250w左右换侨香这边，但侨香太高，后想选华侨城锦绣花园，您觉得锦绣值得入手吗？另去年下半年入手福外学位房（景尚雅尚39平），当时隔壁的青海大厦单价比景尚便宜好多，也值得入手吗？谢谢

问：老师您好，由于没在深圳，去年匆匆上车坪山的深城投中城花园5号楼95平，3.8万一平。一直忐忑中，感觉东部上涨很慢，是不是等14号线开通后置换西部？谢谢！

答：这一波大涨让很多东部业主心里很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说，关键时刻东部业主请稳住。西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿300多万预算去买个小单间有什么意义?资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。这几年我监测过不少楼盘的价格变化，得出的结论是板块轮动，楼盘轮动，早涨晚不涨，早不涨晚涨。以福田58平小两房皇庭世纪和蜜园为例，2016年皇庭世纪380万，蜜园360万。17、18年，皇庭一直在涨，很快到了450万，蜜园趴窝一分不涨，18年还有350多万的笋盘在出。蜜园业主那时的心态估计和你差不多，万年不涨的房子快抛掉逃命吧。结果呢，19年下半年蜜园突然大涨，小两房现在报价450万，皇庭世纪则涨不动了，现在报价490万。所以，这波涨幅肯定会蔓延到东部，现在煎熬的只是一个时间差。忍耐一下，即使要置换，也要等这轮行情走完。

问：十三老师：罗湖德泓天下华府即将开盘，带深中学位，请您点评。

答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。

问：你好十三，怎么看临深的东莞长安的别墅：如莲湖山庄，万科紫台

答：您好，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了我的一点个人浅见是买别墅的话，松山湖片区可以考虑，逻辑类似深圳湾，虹吸整个城市的高净值人群。

问：1.子女随父母一同迁户到深圳好还是先迁父母，子女随后迁入深户好?2.在深圳，大专、本科和研究生分别可以享受哪些政策和福利?

答：1.如果子女要随迁的话，肯定是同时更方便。2.高学历可以申请人才房

问：请教：本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择：1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型；2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型；3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。谢谢！

答：你好，感谢赞赏！1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。优势是在宝安，西部热点外溢片区。如果考虑生活半径，这几个盘的排序是：321

问：请问西岸观邸怎么样？有个1600万的四房111平，不知道这个价位能买到更好的吗

答：你好，西岸观邸单价高，但赠送高，宝安实验学位。如果考虑宝安实验可以买其次南山带南二外，科华，大冲的都可以考虑。

问：十三老师好，有首套首贷资格，手里资金70万，目标总价250万，深圳选筹给些宝贵建议，谢谢！

答：又来一个大额付费的土豪。70万去撬250万，如果各项费用全包，还是有点吃力的哦。就算能做到250万，这也是一个艰难的选筹，首先请排除热点片区，这点钱在热点片区只能买到个渣渣，就算硬上一个二三十平的单间老破小也没啥意义。我的建议，把深圳地铁规划图拿出来，好好研究两天，找出近远郊价值站点附近的次新小两房，能控制在250以内的就坚定买入，不挑拣不纠结，就酱紫。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。