看朴朴的门店布局，你就知道该在哪买房了！

房地产的价值很大程度上取决于地块的位置，而在置业选择这个问题上，贯穿始终的还是以人为核心。

人口流入与集聚，必然会导致房地产需求的提升，而人口若流出与离散，购房需求也会相应减少。

因此，如果能够了解一个城市的人气，则无疑是掌握了城市的体温。

跟着人气来买房准没错！

朴朴，作为福州在线新零售平台，其布局不仅透露着人口流动的秘密，也是区域经济发展的风向标，通过这些指标，我们能够较为准确地判断区域价值的潜力。

那么，靠谱吗？今天，东街1號来聊聊这事。

首先，我们先对朴朴布局逻辑做一个简单了解。

朴朴，定位为移动端生鲜即时配送平台，走“前置仓+纯线上运营”的路线，服务范围辐射密集，保证30分钟内送达。

超市前置仓选址，主要采用网格化管理模式。

平台将目标区域划分为边长为3公里的网格，在交叉点处设仓，即每一个前置仓可以覆盖半径约1.5公里的配送范围。

不像便利店，为保证30分钟送达，满足单仓下单量，朴朴在福州的布局，无疑是有选择的。而通过上面的截图，我们对朴朴在福州的布局有个较为清晰的认知。

从图中可见，在福州主城，二环以内已基本全覆盖，这片区域是福州人口、商业聚集的区域，人流量大、配套成熟。也就是传统意义上，房价最抗跌的区域。

三环来看，缺失的主要有西北角淮安、软件园一带，以及南二环到南三环一带。这一方面，由于受到山体等因素影响；另一方面，也表明这些区域人员聚集力较弱。

主城三环外，主要布点有闽侯荆溪、上街、南屿，三环南面螺洲，马尾的快安以及马尾主城，这也是人口较为稠密的区域。

下面我们挑几个区域，对朴朴布局做简要分析。

在闽侯，朴朴的布局，主要在三个板块：甘蔗、上街和南屿。

甘蔗属于闽侯的老城区，这里，常住人口约5万，主要分布于滨江西大道以北沿江区域，这里汇集了包括阳光城西海岸、世茂上游墅、博仕后龙港城、阳光城领海等沿江高端住区，代表甘蔗高消费群体。

上街布点以永嘉、博仕后为核心，含大学城部分校区，阳光理想城、金桥花园沿江往南，包括闽都大庄园、融汇山水、中海寰宇天下等，南向终于创新路。

南屿则以正祥万达为中心，包括碧桂园十里江湾、正荣财富中心、群升江山城、三盛托斯卡纳、阳光城翡丽湾、正祥橘郡、融侨观山府等，集合南屿新近10年交付新住宅片区。

上述这三个板块，是闽侯距离主城交通最为便利区域，也是目前地产如火如荼地开发的区域。该区域作为承接福州主城人口外溢板块，近年来，土地供应稀缺，巨大的需求在此片区得到持续释放，目前房源属于供小于求状态。

上图可见，从南二环到南三环，直至帝封江，以及南台大道两侧，均是朴朴布局真空地带。一方面，受高盖山以及义序机场影响，另一方面，除了正在开发的世茂帝封江、融创福州府、国贸凤凰原、大东海中央府、融侨星誉等，基本上都是棚户区。

林浦往东往南，三江口片区，由于距离福州主城较远，更是人烟稀少，虽然滨江正荣府、大东海江山府、榕城江上图、泰禾福州湾都在建设当中，但是，就整个片区而言，依旧村庄辽阔，房产入住率低。

但是，近几年，伴随三江口配套的改善，其在市场上的热度逐步提高，房企争相入驻，未来人口将变得更为活跃，区域潜力值得看好。

当然，我们也留意到，螺洲、福峡路片区反而是朴朴覆盖的区域，该区域覆盖了包括泰禾福州院子、东方威尼斯、中茵上城国际、阳光城大都会等新建小区，有着一定的人口聚集以及较强的消费能力。

最后，我们讲讲马尾和长乐。在马尾，朴朴主要覆盖的范围为快安以及马尾主城区；而在长乐，事实上，朴朴是零覆盖。

马尾快安，从东方名城到名城港湾，这里集聚近20年马尾发展的主要成就，从一片不毛之地，一片棚户区，发展到目前高楼林立，快安是马尾近年发展的一个缩影。东方名城、名城港湾、新大陆壹号、名城国际、华润紫云府等等，依江而建，气势磅礴。伴随着入住率不断提高，成为一片活力之城。

马尾老城区自是不用说，这里集聚了正荣澜悦山、西提丽府、阳光花都、正荣财富中心等新旧小区，阳光城山与海、长滩美墅、水岸君山，也是近年马尾崛起的高端小区代表。

而显然，琅岐岛屿孤立，岛内虽然新建有中庚香海世界、三盛国际湾区等新楼盘，但销售去化不佳，加上琅岐地域广阔，人烟稀少，朴朴未有覆盖，想想也是正常。

而长乐老城以及新近两年开发的首占、营前，朴朴还尚未覆盖，倒是让人出乎意料。以长山湖为核心以及以中天恒基为中心的两大片区，代表了长乐城市传统向现代城市的更迭，人口集中，购买力旺盛。

通过以上分析，我们再做个补充、总结：

1、房价和人气，很多时候并不成正比。同样三环外，五四北是朴朴覆盖区域，而三江口不是，不能说五四北房价就高于三江口。

2、影响房价的绝不仅仅是人气。要看城市发展方向，更要看政策。比如，南二环房价普遍超过五四北。

3、任何一个新区都是从无到有。今天朴朴没有覆盖的区域，不代表未来不会覆盖，比如长乐，预计未来三五年有望覆盖。

4、如何在朴朴覆盖区域选潜力盘？三环内优于三环外，二环内优于三环内，越往城市核心区，往往意味着房价越抗跌。

5、朴朴都没有进驻的区域，往往代表人气不够，租金回报也不会高。例如竹岐、南通、三江口，购房盯着房价涨幅就得了，别指望租金。

6、朴朴未覆盖区域，若扎堆出现新盘，最容易陷入价格战，例如三江口。

7、朴朴选址，往往在老城区，老城区有足够消费群体。此外，新建楼盘比较集中、入住率较高区域，也是朴朴愿意进驻地方，这些地方往往客单价高，利润丰厚。对于购房者而言，则意味着生活的便利性。

其实，今天透过朴朴的布局，能清晰地看到，人气、配套、房价，这三者其实密不可分，也相互成就。

而做上述分析，无非想说两点：

1、希望老铁们能通过朴朴布局，更直观的看到福州人气的分布。人气高的地方意味着需求高，同时接盘侠可能也会更多。2、直观地呈现价格洼地。透过这份地图，咱可以清晰地查看各个城区的价格洼地，以及各个楼盘周边的人气。

最后，希望没买房的老铁，都能在2021年选到自己满意的房子。