登记挂0！摇号盘也滞销？5月西安楼市真相曝光

5月，西安楼市以均价2万+/㎡项目扎堆登记开场，高端盘密集出场、正面较量；下半场刚需、刚改相继亮相，给了一批买房人机会。

月底，楼市新政深夜发布，放松限购、限售，提高公积金额度、降低首付、刚需家庭认定有变……一批人对楼市多了不少猜测、判断！

那么，5月，西安楼市真相到底如何？本篇主要从备案、登记、开盘数据作分析，一起来看下。

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限价盘相继入场

一批高价项目却困在路上

备案，直接决定着供应。

5月上半场，西安楼市无一盘公示价格，5月17日开始，备案价陆续公示，涉及区域包括：浐灞、高新、港务区、未央区、航天新城及雁塔区。

备案的这8盘全部为毛坯项目，总房源仅2507套，价格方面，英郡年华国际社区、远洋未央华府、保利锦上均价在1.5万/㎡左右，其余项目价格则以1.8万/㎡为主。

本月备案价公示项目，除全部毛坯外，还有一个很明显的特点：多个限价盘亮相。

去年年底以来，2022年西安纯新盘入市的明细表已经被罗列出来，今年近半年时间已经过去了，西安入市的纯新盘仅有12个，且限价项目占比很大。多个纯新盘虽已放风许久，但一直迟迟没有备案，甚至有项目的示范区已经开了一年、两年，甚至房子都已经盖的封顶了，价格也迟迟未出，5月，也不例外。

备案的项目中，除纯新盘之外，还有“断档盘”南飞鸿天锦及英郡年华国际社区。房价直奔2万+/㎡的航天新城，英郡年华国际社区均价1.5万/㎡的洋房还是比较香的，目前，项目已经封顶，预计最快6月加推。

备案后，万科东望、龙湖云璟、保利锦上等项目已经纷纷开启了线上登记。

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5000+套房源入市

2万+项目占比超40%

本月截至目前，有23盘5068套房源线上登记，登记家庭数1.6万+组，核验通过1.28万+组（2盘登记未结束、1盘核验未结束）。

从房源供应数量来看，5月是近三个月以来，西安楼市的又一个供应“高峰期”，看似很火热，其实这样的供应量还是有很大缺口的，今年以来，到目前，限购区总房源登记量不足2万套，同比去年，本月的房源供应量同比下降5%，而1-5月份总房源供应量，同比去年下降29%。

按照西安过去每年的供给量大约在8万套左右，平均下来应该在7000套/月左右，因此，按照目前的供应量，西安限购区的供需矛盾依然存在。

从5月房源供应分布区域来看，登记房源主要以高新区、浐灞生态区为主，航天新城、未央区等区域供需矛盾突出，长安区甚至出现0供应。

价格方面，本月登记的20盘中，价格可分为1.5万/㎡以下、1.5-1.8万/㎡、1.8-2万/㎡以及2万+/㎡，其中占比最大的是均价2万+项目，达到42.9%，主要集中在高新丝路科学城及高新丝路软件城区域。

从登记情况来看，本月有3个千人摇项目，分布是天地源云水天境、华润置地·紫云府以及正在登记的万科东望项目。

天地源云水天境本次登记的是项目的收官之作，339套房源，登记6733组家庭，核验通过6080组，综合中签率仅5.6%。

华润置地紫云府本次推出的是一期的最后2栋小高层，最终以1846组家庭登记，为一期画上完美句点，去年西安的集中供地，港务区的毛坯限价已经达到1.8万/㎡，项目均价15200.86元/㎡+小高+精装，优势明显。

据悉，项目二期紫云府学宸即将推出，产品全部设计为14-16层2T2户小高层，是港务区唯一的2T2户低密纯粹小高层住区，本次没有上车的购房者可以期待一下。

正在登记的万科东望本次是首开，截至15:00项目已经登记了1800+组家庭，成为本月的第三个“千人摇”项目。

项目本次登记2、4、9#，全部准售住房房源共658套，面积区间约110-200㎡，销售均价为18862.86元/㎡。

万科东望位于主城区，在地段配套上，项目位于在建的地铁8号环线东月路站点附近，先天优势明显；东侧是已经入住的东等幸福新城、海亮唐宁府项目，再往东约500米左右为西安市雁塔实验小学（原东等驾坡小学）、北侧有一所西安第七十八中学，有一定的成熟度。

但项目1、2、3、8、9号楼临近长鸣路和新兴南路快速干道高架，可能会有噪音、空气影响，另外4.8的容积率相对偏高，后期居住舒适度一般。

但个别项目的火热并不能代表楼市一片火热，临潼区0登记再次重现楼市，国际港务区绿地项目，热度还是不足；沣西新城香榭汇沣项目，也仅有72组家庭登记。

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平均去化率59%

100%去化项目占比31%

5月开盘去化也是差异分化比较明显，据不完全统计，共计有13项目开盘，平均去化率为59%，100%去化项目有4个，占比31%。西咸新区去化不理想，主城部分高端盘去化存在一定困难。

摇号开盘的上河雲璟项目，开盘当天去化率也仅有39%，项目毗邻地铁10号线，整体性价比较高，但拿地时间早，产权缩水严重，且与华润置地紫云府推出时间相差不大，有一定的分流。

香榭汇沣处于沣河西岸限购区，生态资源是亮点，距离地铁5号线（文教园）站也仅1000米，但周边生活配套不是很成熟，再加上外围市场遇冷明显，即使开盘9折，去化也不理想。

中国铁建万科翡翠国际、红星·天铂、天地源云水天境、华润置地紫云府4盘则受到买房人青睐，实现100%去化。

房博士有话说：当下，从数据呈现出来的情况看，冷热分化比较明显。西安主城的供需“缺口”还是比较大的，虽说周边部分区域明显降温，但主城高性价项目依旧是一房难求，在清晰的房价格局之下，以前一些不摇号的项目也开始热了起来。

另外，西安楼市并不缺少购买力，真正的性价比项目一旦入市，即使高价，也会不愁去化。