广州楼市：这些区域没有可比性，宁做鸡头不做凤尾

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，万博在番禺区，未来房价提升，会比现在天河的这个小区更多么？天河这里虽然小区旧，但地理位置还蛮好的，未来也一定会跑输万博吗？

回答：你好。没有可比性，板块能级不一样，产品也不一样。论板块讲，天河当然更好，一级板块；万博属于二级板块；在产品上讲，越秀和樾府这个价位在该板块属于是顶级产品；而阳光都会广场在天河来讲，谈不上优秀，很较为一般的。另外还需要看一个总价的问题，不同总价的选择是不同的。总价五六百，越秀和樾府算是较为优质的选择了。至于说谁涨的快和慢，我只能说在一定的总价内，哪里的价值会更大一些，更有潜力一些。投资，宁做鸡头不做凤尾。

提问：广叔，作为投资或今后5年后自住（计划以孩子名义买，明年8月满18岁）。保利天汇、万科城市之光及中鼎珺合府怎么选呢？原因？谢谢！

回答：你好。就按照你这个顺序选就好。

提问：广叔，想买广州海珠、天河、荔湾靠近越秀区老城区的次新房，总价1000万左右，自住兼保值，不用学位，最好靠近公园或者江边，有户外活动的地方，请您推荐，谢谢！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，我现在手里大概有600w左右现金，荔湾广钢新城一套110方现在出租5500，现我们一家三口在体育西路租房子住（因为我们工作都在珠江新城）！想购买第二套房子，首要选华阳学位或者龙口西学位！目前一家3口，有可能家公家婆会来一起生活

看了学位走边的房子后的思路：（优先全款、次选付600w，贷200w-300w）

1.全款500-600w买一套四五十方的华阳本部学位房（侨林苑、中怡…），等小孩读书我再在学校附近租房子住

2.买一套800w左右的芳草园一期的两房（可以改为小三房）

3.华瀚大厦188方，810可以成交的（读华阳华成校区），可以解决一家五口舒服的居住问题，但是华瀚是单体楼

4.广叔帮忙推荐一下方案

回答：你好。

1、买个小户型读书用可以的，当做房票，读完再卖掉。不过也有一定风险，因老破小学票溢价高，面临教育改革、挂牌量大、楼龄偏老、不适合刚需家庭居住等等的缺点，未来可能有一定缩水和流动性问题。

2、该方案兼顾了居住和教育。抗风险能力高。芳草园小区环境也还不错，可以考虑

3、华翰大厦这种单体楼不建议买，而且还是大面积，未来妥妥的栽自己手里。

建议上一点杠杆买更好的，800-900之间，两者兼顾。还可看看：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，您好，珠江新城的One68,将要开盘，问了售楼部，说价格在10至15万之间每平，租金回报只有3%左右，是属于50年商业产权。这样它还具备投资价值吗？因为本人没有广州购房资格，这个是不限购的，可以投资吗？

回答：你好。3%不高。公寓一直不建议买。现在名额也不难，找一个名额买住宅吧。

提问：首次提问，2024年九月大娃上初中，小娃上幼儿园，目前大娃在海珠区读私立小学，租房子在逸景翠园。之前在广州买过一套房子已经卖掉。想找个自住又可以升值的。到时候想让大娃初中寄宿。可以继续私立学校。逸景翠园户型不好，而且房子比较旧。不太考虑。本来想买一个学校附近的二手先住两三年。

1.有500现金，看了番禺创新城大学和樾府，黄埔城市之光和二手的罗马家园。

2.去看了天河北800-900没有合适的。

3.华景天河公园、广钢新城还没看过。

广叔有什么好建议

回答：你好。

1、500w现金，看番禺、黄埔是打算全款买吗？如果不是，那这些区域都不大适合买，能买到的大面积在未来流动性不是很好。

2、800-900考虑天河，天河公园附近；或者金融城一带都可以

3、800-900不用考虑广钢了。还可考虑下海珠具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，综合对比的话，中洲紫轩和中海江泰里，哪个性价比更高？！

回答：你好。中洲紫轩，在鱼珠辐射圈，但周围环境一般，位置略尴尬；中海江泰里，在江泰路，盘小，只有两栋楼，配套还可以，价格也不便宜。前者相对来说性价比高一点点。进取考虑前者，稳健考虑后者。

提问：广叔你好，还是很纠结，虽说预算在500～800w间，但要有近地铁，能读优质或省一级学校，大点的三房最好是四房，具备这些条件的新房实在难找，希望您推荐一下。。。。。。。顺便帮我参考一下荔湾新世界凯粵湾，大壮名城，珠江铂世湾，这三个怎么样？

提问：广叔你好！总预算700w，现在手上有现金400w，月供还贷能力1.5w。兼顾自住+教育+投资！如何规划会比较好！市区买一套1室的学区房+黄埔三房投资自住，还是市区1套三室学区房合适？谢谢！

回答：你好。建议一步到位，兼顾教育和自住，不知道工作地点在哪，学位多久才用到，这个价位看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，本人在白云新城周边工作，有云山雅苑三房一套，最近想换四房，想卖掉云山雅苑换四房，预算600万首期，月供2.5W没问题。1，最近看了白云国际会议中心旁的东方明珠复式240方，想出手，请问东方明珠和云山雅苑置换，是否合适？

2，另外大学城现在能否入手？因为爱人可以调到大学城工作，也有想法买大学城。

3，白云湖板块是否有价值？最近看了保利云湖一号，感觉还可以。

回答：你好。

1、云山雅苑位置不错的，近万达，小区绿化好，缺点就是有一定的楼龄；东方明珠花苑，小区地段上看，不够前者核心，且该盘也有一定楼龄，小区内环境略不如前者。而且你买的这种大面积且是复式，流动性弱。不建议置换，买了未来大概率会后悔。

2、投资这个价位买大学城不算最优选。当然自住根据自己喜好

3、白云湖板块位置略偏，周围环境差，工业厂房居多，总体一般

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