半年跌5000元 /㎡！帝封江，堪称板块潜力透支的典型

｜壹

作为今年福州楼市重要组成部分：帝封江确实开局不错！从目前网签来看，前期消耗了一大批购买力。同时这个板块的上半年开盘高达2.4万，堪称透支潜力的典型！

宋代的义序外面直接就是一个大江，随着江水冲集形成一系列平原，当这一片断江帝封江慢慢成为滩涂，到了现在成为陆地。但是这个曾经断江的地名，却保留了下来，即我们现在看到的帝封江片区。

回到楼市，为什么说帝封江在年初的价格透支升值潜力呢？

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｜贰

当开发商拿地的时候，我们根据楼面地价估计这个地方合理的房价应该是2万以内，与三江口的青富、梁厝和下洋一个水平。这样价格才是留给刚需买房人的一个机会。

另外从周边配套来看，都是一个进行时，可以说是现在是没有任何配套，所谓的规划都是在纸上谈兵。它确实是一个城南很有潜力的片区，但是这个潜力是建立在它的价格基础上，如果价格超过这个价值，它就是一个泡沫，就好比信用卡一样透支着厉害！

所以当时拿了地，我们对此判断是开发商以比较低的价格拿地，在利润有保障基础下，这个片区合理房价2万以下是正常的！

但是没想到居然备案价格飙升到2.7-2.9，然后就是我们非常熟悉的套路，实际销售价格到2.3-2.4万，但是这个价格依然太贵了！可以这么说，刚需买房人看到这个价格失望了！

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｜叁

但是由于今年放开落户，作为闽东一个重要城市宁德人居然杀进来了！一顿操作猛如虎之后，我们发现！帝封江的这个价格的房子居然卖了不少了！

因为在这一轮操作中，分销成为楼市关键因素，据说这一轮宁德客户入帝封江，在丰厚的佣金鼓楼下，分销越战越勇，成功使得大量宁德客户接盘成功，而且不止是帝封江，据说本轮三江口多个项目都有宁德客户的影子，而这多亏了分销太给力！

但是目前帝封江，传出新开盘的项目只要1.9万多的均价，这个价格我们认为体现了帝封江的合理价值，这对于楼市来说也是一个良心竞争。因为随着年初帝封江一波购买力消耗，后续确实有点虎头蛇尾的意思。

如今有楼盘肯让利给买房人，让片区价格重新回到价值，对于楼市来说是一个好消息！

但是前一期，以2.1-2.3万买入帝封江的宁德买房人，可能这会要接盘了。这个降价幅度近15%，相当于一大片首付款。宁德人为什么会高价买入，除了分销口才，我们认为还有一点就是信息不对称，这几年宁德的房价也涨飞快，据说市中心也要2万，对于他们来说，福州都市圈还是很有吸引力，多花几千买福州也是资产保值一个途径。但是他们可能没有了解透彻福州板块，帝封江除了地铁外，很多配套是比不上宁德市中心，这个片区合理房价应该是2万以下。

有人说帝封江江景好，但是最好的江景应该是禹州天悦湾外的乌龙江，那边江景，不仅离江更近，而且江面宽阔，景色更好！

所以，我们认为现在帝封江的房价才是一个新起点！