看完这30个大佬的观点，今年郑州地产形势你就一目了然

刚刚送走地产史上最难的一年，迎接我们的不是小阳春，而是2020第一只黑天鹅。

突如其来的疫情，给这个冬天又加上了一把霜。覆巢之下无完卵，餐饮、电影、运输各行业步履维艰，地产业也无法独善其身。

疫情何时结束？市场何时复苏？

所有人心里都没底。

这场疫情将如何影响房地产业？

如何改变每一个地产人？

私家车999《陪你去看房》节目文字采访了近30位地产大佬，听听他们的声音，或许我们对未来会有一个更清晰的认识。

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李晓峰

河南财经政法大学教授、博士生导师

河南财大房地产研究所所长

1.受疫情影响，今年楼市会难上加难。第一季度几乎冰冻，第二季度看疫情情况，第三四季度可能会在国家及地方政策刺激性温和反弹，但总成交量会远逊于2019年；

2.国家一定会出台刺激经济增长的政策，实际上现在已经出台了不少政策，但好像都与房地产关系不大。是不是因为疫情会改变这种格局，有待观察；

3.本次疫情对房地产最大的影响集中在短期，销售量、开工量、土地市场都被冰冻，人们的购房心理和预期也会受到影响，但不会改变市场长期逻辑，很多指标第二季度以后会逐渐修复；

4.今后房地产的日子将会更苦，从业难度会更大。企业资金流会更加紧张，销售难度进一步提升，不排除有些企业在这次疫情中被加速淘汰，大企业迎来更好发展机会；

疫情的影响是暂时的短期的，房地产市场整体温度向好大趋势不变，尤其向郑州这种城市，更是如此。

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孙军展

资深地产人

1.要有整体的运营统筹预判，如施工人员、材料采购、施工组织等，提前做好准备。

2.渠道和分销将会受疫情影响而下滑，人们心理恐慌恢复后才会好转，线上营销的形式将会被房企充分发挥，但是取决于引流的方式。

3.提升各房企口碑的时候到了，物业管理、服务水平和亲情化程度，直接关乎业主的第一感受，这是疫情期间口碑的关键，并且能够坚持使服务提升上来坚持下去。

个人认为行业信心会随着天气的回暖而回暖，主要是信心的恢复有个延后效果。

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陈先生

资深地产人

在房住不炒的主基调下，希望迎来调控大松绑的可能性不大，但为了稳定国民经济的发展和保证地方财政收入，各个地方还是会因城施策适当的刺激楼市。

最大改变会是地产开发后续配套的一个重要环节一一物业管理，此次疫情充分说明社区管理的重要性，这将成为物业管理提升的巨大推动力。

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齐华伟

碧桂园集团河南公司营销一部总经理

1.普遍的认为一季度小阳春肯定没有了，但2、3季度也是在处在一个观望的一个状态，我觉得更多的跟03年的这个非典时期对标。刚需他该买的还是买了，但是改善型客户可能会因为整个经济形势的下行压力会延缓他们的购房的时间。

2.我没有对房地产调控松绑抱有幻想，只不过可能因为疫情可能相对松一些。

4.目前这个阶段儿去获取新客户肯定是不现实的，重点都是前期看过房的意向客户和老业主，怎么能让这部分的客户愿意进去出手。

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舒舒

鸿园地产营销中心副总经理

1.2019年下半年地产形势因为政策和市场原因，大多数房地产公司没有完成全年任务，市场已经出现冰冷现象。无论是从管控周期，还是这次疫情的突然来到，预判2020年的地产政策会慢慢松绑，国家要的还是稳定、健康的房地产市场。

2.这次疫情让大家都有时间去思考未来，思考未来的生活方式，回忆我们曾经的生活方式。链接房地产产品层面思考，我认为人们对品质住宅的需求会加速，对户型结构的要求会更高。低密、园林绿化、绿色科技住宅、（花园，地下室，露台）稀缺资源更加受追捧。

3.对于广播，我认为是城市上空中，不可缺少的天籁之声。开车一直有听广播的习惯、希望这个时候能够给我们一些正能量，推出知识学习节目、古典音乐、亲人或朋友连线祝福等都很期待。

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宋博

今朝顾问董事长

1.我觉得这次疫情对海外地产是个机会。

2.如果海外有套房子，下次疫情就有地方去了，但是首先这个国家不能停飞，比如柬埔寨比如泰国。

3.但是很大的问题是，很多买海外房子的人半年内经济上都有冲击，购买力会限制。

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罗靖涛

资深地产人

1、对地产行业影响短暂，有战略眼光的房企对于优质土地资源捕捉机会增大，为后期的市场释放补充新的货源做足准备；刚需盘有可能会迎来疫情后短暂的爆发期；

2、受国家对地产行业的基本方针影响，个人认为短时间不会彻底放开调控，

3、疫情让我们对现有生活方式和意义有重新的认知，有院子和社区配套较全的产品会进一步受市场追捧，在销售方式上面会更注重线上办公和线上销售的方式及便捷的流程；

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沈宏强

资深地产人

1.成交量2-3月份会极低，如果4月份疫情慢慢减弱甚至是消失，市场将会慢慢复苏；迫于业绩的压力，房价不会上涨甚至还会在2019年的基础上有一定的优惠空间。

2.促进房地产开发企业的创新，这种创新既包括营销、也包括工程，加上大气治理的因素，个人认为只要是有利于减少人工使用数量、减少空气污染、加快施工进度的各种新技术、新工艺、新材料等，越来越多的房地产公司会倾向于使用。

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贺建华

安家房产董事长

1.放松是肯定的，最迟在下半年，GDP增长压力这么大，出口和消费铁定是残了，只能靠投资力挽狂澜，这其中包括房地产投资。

2.放松的突破口应该是限贷放松，一是降低首付（首套及二套），二是降低利率，切实减轻购房者负担，三是从“认房认贷”到“认贷不认房”。

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陆相华

浩创集团营销副总裁

1.本次疫情对市场打击很大，房地产市场基本处于休克状态，并不能对标03年，因为地产的发展阶段和整个经济形势都与当年有很大区别。

2.高周转时代的小房企或会在这次风浪中倒下一批，或被收并购；疫情的打击一定比之前的调控影响还要大

3.所以这个时候不要考虑我今天是否销售榜第一，我有多少开工，我有多少土地储备，现金流是第一位的。所以售楼部一旦放开将会有一波行情，敏感度高的企业会以价换量，抓紧收割一批保证自己能活下去，但真正到疫情结束后市场会反弹，所以接下来一段时间将是刚需入手的最好时机，比去年年底还要好。希望大家抓住这个机会。

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张燕

宏光地产集团负责人

1.接下来关于房地产的调控有很大可能会发生变化，需要在调与控之间平衡关系，可能会调的多，控的少，推进的多，那么未来的房产地形式将会向好。

2.疫情也给房地产人更多的思考，我认为首当其冲的应该是产品升级的思考，产品升级分两个方面，一方面是产品自身的升级，一方面是物业服务的升级。我们需要在硬件配置和软性服务方面考虑更多的用户健康、医疗、人文关怀、细节管理等。

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李永花

河南团房科技股份有限公司副总经理

1.直播售房提前到来；

2.社群营销成为必然；

3.预期悲观、消费保守、市场更冷；

4.团购以价换量是必然；

5.刚需越来越稀缺争夺主战场；

6.市场及开发量急剧萎缩，土地流拍成为常态；

7.资金链断裂，中小开发企业退出市场成常态；

8.地市级房产市场会遭遇寒冬；

9.疫情黑天鹅事件对房产地方性一城一策的政策调控出现变数；

10.房产下行大趋势在疫情恐慌影下会加聚，不排除阶段性利好，但效果不乐观。

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范坤

泰宏集团副总经理

1.房地产市场最直接的问题就是资金压力、客户流失，必然会导致竞争加剧，超过以往任何一次政策调控带来的压力。为了生存，个人假设一下，价格战应该是难免的。

2.购房者所在的行业受到的冲击也影响到个人的购房实力，更重要的是心理上的冲击。所以个人认为政策扶持会不会达到想要的效果是个未知。

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王鑫

新东润集团

1.此次经历疫情防控，有房人群会更加追求改善型房产的功能、服务、空间，甚至院子和地下可拓展空间；对于刚需人群，加速和催发了城市置业买房的强烈需求。

2.而单就地产产品而言，基于长时间呆在屋里的体验，又反向教育了市场客户对于房子公共区域、活动区的功能要求，疫情过后，有足够家庭成员活动空间的场景会成为有力打动客户的重要因素。

3.地产的全年工作是忙碌的，很少有这样的契机，停一停；与其各种焦虑，各种不安，各种对下一步的迷茫，不如调整心态，珍惜和家人相伴的时光，安排好时间学习充电和锻炼身体。

4.地产卖房子的下一步，就是房子是空间载体，而填充的生活方式和内容才是真正的价值，如果2020年对于地产是新的起点，眼下就是让地产人真正回归自己和生活，重新思考地产的意义和价值。

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孙小爱

郑州二生三企业咨询

1.昨天看见我的开发商同仁们，在填写《有关房地产企业受疫情况调差问卷》，触动的是，大船上500个以上员工的日常。去年拿的地，今年的工程，财务的成本……总结成一句话，大概就是：没有现金流是致命的。

、2.房地产开发企业，大的大，小的小，看起来都很难。在这里，劝小的别挣扎，行业本来就没打算让你扑腾太久。大的企业，在现金流的分配中，算计好民生，合作方的基础上，其实，有机会拓展。

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刘平

康桥集团

1、物业会成为人们越来越看重的一个选择因素，同时家庭活动空间，将成为大家更加重视的户型因素之一；

2、改善者对于多层洋房会更有倾向性，私家电梯会成为高端盘的标配；

3、刚需也会因为被房东杜绝在门外，会迎来更加踊跃的置业潮；

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王冬林

长江一号项目总经理

接下来的几个月对房地产企业而言并不好熬，这也就意味着今年的“小阳春”甚至是第二季度的销售业绩都将受到影响。因此从投资、融资、消费等供需两端采取适当的放松政策有利于整个房地产行业的健康发展。

比如央行考虑将银行利率下降到基准利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，减少企业资金链压力。房地产企业以促销的方式销售存货都有助于刺激消费和投资，调整房地产产品结构。

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刘圆圆

中建滨水苑营销负责人

1.楼市短期内会更冷，带看量继续下降，为换取现金流，会有更多企业在疫情期间及结束后以价换量。

2.中心企业扶持政策是一个综合性政策，在国家大环境房住不炒、因城制策的前提下，为防止房价下跌超出风险，地方政府会有相应扶持政策出台，国家层面也会有利率支持，但不会过热。调控松绑有限。

3.最大的改变是小阳春靠后，今年期待的小回暖遇冷，央地博弈会加剧，线上看房各项目会有尝试，如无阿里式大平台出现，线上效果较难有大的发展。

4.房企应未雨绸缪，利用近期可能会出现的利率和发贷窗口期，尽量融资，在疫情后尽快推出一期房源，保持现金流。

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李叔炎

泰辰行(深圳)地产顾问股份有限公司郑州分公司董事总经理

1.开发企业面临前端无现金流入和后端偿债的压力；

2.基于现金流压力和原本复工期到来的焦虑，各企业都进入了寻求“直播卖房”“网上售楼部”等线上营销渠道的阶段，但房地产作为大额固定资产，其根本属性造就了难以进行大规模线上交易的特性；

3.地产从业者整体陷入焦虑，对2020年的市场预期极不明朗；

4.原本预计的“小阳春”基本无望，但可预见的是，待售楼处正常运行，一定会迎来新一轮降价潮、折扣潮、低首付抢客潮；

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许斌

招商蛇口郑州公司西城事业部总经理

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王茵

豫发集团航空港区副总

往年一般正月十五后，行情会慢慢打开，迎来一波“小阳春”，如今疫情的影响，项目暂停开工，工程进度进而受影响，各大售楼处暂停所有销售活动，即使有买房需求的，暂时也不会冒险行动，购房意向都会因疫情而推迟，对后续的销售推盘都会有很大的影响，业绩压力较大。

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宋逍

新东润集团营销管理中心

郑州市场应不会有大起伏：

1.是郑州的发展量级预期高，市场需求量存在，投资投机比重低，比较健康，甚至有增量机会；

2.是市场供应端投资、开工延迟，供应爆仓库存增量有限。

但市场会有分化：需求结构会有分化，自用型置业会有增量，包括大面积改善以及为落户的刚需产品都有机会，投资类产品会有压力；另不同房企受限资金情况与企业的存货结构会有有政策分化，可能出现阶段性做促销回款行动。

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线立明

电建地产中南区域营销管理部总经理

疫情影响目前乐观估计会在一季度进行控制，短期内我认为各开发商一定会迫于资金压力，价格会有短期回调。

在我看来调控松绑是大概率事件，我认为首先是降息，全国降息是一定的，限购是否大规模放松，我觉得还是要看行业的反应。

加速行业的整合，行业的微利化是不争的事实，小开发商一定会被洗，这次的疫情加速了这种洗牌，马太效应一定越来越明显。买小开发商房子需谨慎。

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张芝

泉舜集团地产事业中心副总经理

1.一二线城市在疫情过后市场还是会迅速复苏，这个时间点应该在4、5月份。

2.货币政策、信贷政策、限购政策等在以“稳”为基础的条件下适度放宽，帮助市场恢复元气。被压抑了几个月的购房需求，会在一个时间段内迎来报复性的反弹，整个楼市由此进入一个平稳的上升渠道。

3.这一次疫情，无疑也是一个房企实力的大考，也让全体开发企业警醒。一个好的品牌口碑，一个好的物业服务，一个好的产品设计，究竟有多重要。

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季玉荣

融信区域营销总

1.每年的1季度成交额也约为全年的20%左右，疫情不会对全年形势造成过大的影响。

2.央行现阶段公开市场操作投放流动性超预期，新一期LPR大概率下调，未来房贷利率大概率也将缓慢下调，即便限购限贷政策持续，利率下调也能对楼市产生重要影响。

3.经过本次疫情，客户对健康、环保更加重视，健康、全净化等理将念融入产品之中，提升满意度；受疫情影响，传统商业冲击较大，社区商业迎契机，抓体验感和便利度，配合门店自提或无人配送服务的模式，服务客户。

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王川

21不动产总经理

以郑州市为例，从目前情况来看，预计2月份二手房成交量在50（保守估计）—200（乐观估计）套之间；以2019年3月份（备注：2019年2月份为春节假期，3月份后节后第一个月份）为例，我司新房共计成交2000套；从目前情况来看，预计2020年2月份新房几乎颗粒无收。

此外，由于部分城市存在封路或运输暂停情况，人员流动相对缓慢，租赁业务也将受到一定影响，一季度整体预测将比原预期减少85％左右。总体而言，房地产经纪企业收入将大幅下降，经营压力提升，大量房地产经纪企业将面临全面亏损。

10点综合大佬们的观点，

或许对你有所帮助和借鉴：

售楼部开放后或现特价房；

调控政策或因城施策会放松，尤其是信贷；

待开发商喘口气暂缓资金压力，回收优惠折扣；

所以，刚需不可错过这个时机；

但首套购房仍需珍惜首次机会，多做对比谨慎购买；

买小开发商房子更需谨慎，说不定房没交公司没了；

购房尤其是要注重物业管理、小区的高科技设计等；

趁在家没事多在网上先看看，多听《陪你去看房》了解市场最新动态；

改善型住房要求更高；

整体依然看好郑州地产市场，该出手时就出手。

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