10万人广钢，不配有商场？

前两天，我们说了广钢1号地块，即芳村大道南以西，规划大改。

想必大家都看到7月26号公示的版本了。

从内部文件来看，相对于2月份的规划版本，两个重要变化:

其一，2月的控规，之前10万商业，9万住宅。

之前招商，一直想要拿这个地块，落地他们在深圳太子湾招商花园里综合商业体。

另外，还有金茂，也有想法落地金茂广场。

这个老粉们应该看过，我们之前写的文章，具体戳这里：2024，哪些板块还有金手指

其二，7月，现在变成10.8万住宅体量，8000平商业。

这意味着，广钢痛失10万方的商业体，变成社区底商。

但是，42班中小学没变，即24班中学，18班小学，以及12班幼儿园的配套。

实际上，之前讨论一共有三个方案：

方案一，10万方商业。

方案二，2万方商业。

方案三，8000方商业。

从最新的规划公示来看，8000方的商业最后是敲定了。

为什么广钢1号地块，商业从10万方砍到8000方？

1）从我们这半年来一直跟各大开发商沟通的的情况来看，最核心的原因是：商业占比太高，会拖累开发成本和利润。

对企业来说，10万方商业，估计得10年，现金流才能回正。

现在愿意重资产商业体的开发商不多了，除了华润等。

而最早的时候，华润是打算在这里落一个万象综合体的。

但是，你懂的，华夏幸福出事了，后面变成了华润白鹅潭的故事。

2）广钢1号地块商业体规划被砍，我们是最早说的，之前也有粉丝，让我们仔细展开。

如今随着事情的发酵，这两天广钢业主群也炸了。

毕竟，广钢差不多有10万人，难道就不配有一座商场？

广钢大概有2.5万户，按一户4口来计算，大概有10万人。

这一点，从之前疫情通告来看，广钢所在的鹤洞街道，常住人口7.4万人，差不多对得上。

10万人的广钢，竟没一座家门口的商场，这真得气炸了。

一位广钢业主和我们说：广钢，没电影院，没大超市，没肉菜市场，挺不方便的。

而且，广钢也不缺购买力。你看，广钢业主硬是把几公里外的医药港盘活成了医药港MALL。

规划砍了之后，以后就去万象城，去太古了。

当然，也有人说，没有商业体，也不是坏事。

3)说实话，就算广钢核心区内没大商业体，对片区的价值影响也不太大。

现在很多人都是网上购物，太热天的，也不会天天下楼逛街。

广钢最大的确定是，是学区。

这种强学位，不是预期中的，是实实在在的，尤其是小学和初中。

广钢1号地块，新配初中和小学，当中初中是24班。

而中海朗阅配套建的，广钢128地块配套初中和422地块配套高中正在建设，争取25年落地。

初中和高中对广钢来说很重要，广钢内部现有4所小学，2025年将迎来第一届广钢内部生源小升初：

省实一小：2025年小升初；

华附荔湾：2026年小升初；

省实二小：2027年小升初；

省实三小：2028年小升初……

而今年，位于广钢的荔湾省实初中部，表现也很牛，47.3%进一梯队，广钢荔湾省实初中加工能力很强。

所以，如果你追学位的确定性，广钢一二手是可以考虑的。

以上。

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