吹得不行的柳州保利明玥山语，到底行不行

人世间之事，最怕不过英雄末路，美人迟暮。

01

保利在柳州曾经很行

忆往昔，保利在柳州曾经也是非常行的。

12年前，也就是2009年，保利首入柳州，拿下了柳北区白沙路2号（壶东大桥旁）约254亩的地块，即现如今的保利大江郡项目。

保利大江郡地块原本是柳州市锌品厂，据说原先污染严重，“地下表层的泥土都是红红的。”当然了，污染并不可怕，以前有污染也并不代表一直会有污染，毕竟污染地块都是要经过治理后才可以起房建楼的。

总之，2009年底拿地，2010年9月动工，2011年上半年首期开盘……保利大江郡一路披荆斩棘，风头很劲。

那时候，柳州的房价并没有现在这么高不可攀，约摸4千来块每平米；柳州人也没有见过太多的外来房企，保利可以说是首家进入柳州市场的全国TOP10房企。

那时候，保利大江郡携高水准的央企精工品质、江景豪宅概念等等，着实也让柳州人、柳州本地房企涨了一些见识：

丨原来房子是要这么起滴……

那时候的保利，不但在柳州行，在全国都很行，在“招保万金”房企四大巨头中，排名老二！

也正是从保利大江郡之后，柳州江景豪宅的概念频繁被热炒，发展至现如今已经成为了柳州楼盘最最最重要的一大卖点。而保利大江郡之前，很多柳州人对江景房的印象，基本上都还停留在“每年汛期站在一桥和红光大桥，再或者文昌大桥上，喜看沿江楼房被水淹”的低级认识阶段。当然了，那时候的柳江也远远没有现在这般可人。

可以说，那时候的保利，可谓非常之行。即使现在回过头来复盘，保利大江郡依然还是很行的，现在保利大江郡二手房的房价不但比刚开盘时候翻了一倍都不止，居住体验亦非此前江边的“水淹房”所能比拟的。

美中不准的是保利大江郡沿江路上的那一排排商铺，除了还有几家老面孔尚在外，其他的商铺已经来来回回换了无数的店名和老板：

丨韭菜被割了一茬又一茬！

02

现在还行不行！

2020年6月，在拿下保利大江郡地块11年之后，保利再度出手，以5.236亿元的总价竞得河东片区桂柳路北侧约83亩地块，溢价率高达60.32%，折合楼面地价则达到了约6304元/㎡。

不知道是不是此前在保利大江郡的商业上吃了闷亏，又或者是由于地块面积不够大、无法施展商业才华，保利桂柳路北侧83亩地块并无规划商业，是一个纯住宅项目，仅常规配置了寥寥无几的底层商铺。

在去年10月份轰轰烈烈的案名发布会上，保利桂柳路项目案名定为“保利明玥山语”。而“十一年才磨第二剑”的保利野心也很大，据称“带来了保利的TOP级天赋光合系山居豪宅作品”，并表示：

丨是柳州未曾有过的住宅产品。

那么，这个“柳州未曾有过”的保利TOP级天赋光合系山居豪宅作品保利明玥山语的销售如何呢？据柳州房产交易所官网显示，截止2021年4月7日，

丨总共卖出了19套！

而保利明玥山语是从2021年1月31日举行VIP内购会时候开始销售的，已经卖了两个多月了。不过，虽然两个多月只卖了十几套，但并不妨碍保利明玥山语对外吹“牛X”：

在2021年1月31日保利明玥山语举行VIP内购会后的第二天，柳州多家网络媒体上便集体出现了保利明玥山语“洋房日光售罄”的通稿。

▲柳州本地多家网络媒体关于保利明玥山语售罄的通稿▲柳州本地多家网络媒体关于保利明玥山语售罄的通稿

不知道保利明玥山语是否可以出来“走两步”解释一下，说好的“日光售罄”，但为何至今柳州市房产交易所官网上却仍然显示仅仅卖出了19套呢？（不过也还是有进步的，3月25日发布《一条桂柳路，折戟沉沙多少英雄盘》一文时候尚且只卖了17套。）

没有对比就没有伤害。保利明玥山语两个多月只卖了十几套的业绩有多难看呢？

与保利明玥山语同处桂柳路上的龙光莲花悦府，从2020年9月份开售至今（2021年4月7日）不过7个月的时间，据柳州市房产交易所官网显示,已经卖出了450多套住宅，销量在整个河东都数一数二。

实事求是的说，以保利一贯的过硬品质来看，明玥山语在质量方面应该不会差到哪里去，价格和附近的楼盘相比也高不了多少。那么，为何保利明玥山语却“不能打”了呢？

03

为什么不能打了？

总体上来看，保利明玥山语项目占地83亩，容积率为1.5，建筑限高24米，共规划了28栋5-9层不等的洋房，总共566套房源。主力户型为建面约99-190㎡的3至4+1房，其中，有173平米和190平米两个顶楼复式户型。

户型上来看，既有99平的刚需2+1房，也有100多平甚至190平的改善，总体上看算是比较中规中矩，也没有太大的亮点。但，却有一个比较致命的硬伤：

丨偷面积。

根据保利明玥山语户型图给出的装修参考显示，其所有的户型都疑似存在“偷面积”的现象。“偷面积”采用的手段是前期设计为阳台，后期验收后再将阳台改造拓展成为一个房间，即所谓的灵动空间。

因为阳台只计算一半面积，这样就可以“偷”一半面积。但是，这样存在会被定性为“违建”的风险（当然了，业主后期装修不改造则完全不会存在定性违建的风险）。

话说，如此“豪宅作品”也需要“偷面积”么？是在寒碜咱们大柳州的有钱人买不起“豪宅”还是怎么滴？

保利明玥山语还有一个比较显而易见的硬伤：旁边紧挨着220千伏的静兰变电站。

虽然，理论上说变电站不会产生辐射，但这么大的一个变电站就在你眼皮底下成天看着，难免会觉得刺眼，也难免会觉得不舒坦，有部分人可能还会心生抵触。更何况，有消息称“变电站近期暂无搬迁计划。”

单就桂柳路片区内的楼盘来说，一圈分析下来，保利明玥山语不但没有突出的亮点，反而还有些许缺点：

论品牌，龙光集团等等，哪个不是大品牌开发商；

论户型，宣称那么豪宅的作品，却还涉嫌偷面积；

论位置，龙光莲花悦府前望江、背靠山，上好的位置，还没有变电站的烦恼，不更香吗。

哎，保利你至于十一年磨第二剑，本以为练成了王者，谁知道就磨出了这么一把“青铜”玩意儿！

还是《红楼梦》里面说得对：

盖世功名，无非大梦一场；惊人富贵，难逃无常二字。