广州楼市：这种房子潜力一般，先听听内行人分析！再入手不迟

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，保利云湖一号是否可以入，5栋111方小四房，高层望湖景，4万每平，楼盘有32888每平的。感到房价虚高。请您分析

回答：你好。保利云湖一号景观不错的，地段潜力一般，综合配套一般，未来区域竞品可能比较多，所以这个价位投资看略一般。适合周围工作自住。

提问：广叔，最近看了一间番禺市桥氮肥厂宿舍的屋子，顶楼，但可能没有机会装电梯，低于市场价20—30%的区间。自主和投资，有没有入手的价值？

回答：你好。桥氮肥厂宿舍的配套不错的，地铁口、商超近在咫尺。只是产品老化严重。低于市场价20-30%也算正常的，毕竟顶楼本身就有折价，自住怕也不方便，如果还年轻，有体力，权当一种锻炼。价格确实便宜，150w就能买到正规三房，再花点钱装修，自住也算凑合。未来肯定要面临出手的，装修好，稍微能有一点溢价，但要说想卖得起高价，有钱赚，概率略低。短期大概率就是不赚不赔出手。如果有拆迁计划或者加装电梯计划，另外算。

提问：广叔，您好，江源半岛花园、天麟府·瑧林、天河壹品、星汇云锦哪个性价比最高？！其中前三个为新盘，星汇为二手房。

回答：你好。江源半岛花园算老妖盘了，价格偏贵，尽量回避；建议优选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！中鼎珺和销售说今天降价了，86方也就410左右，但是要23年底交房，会不会有烂尾风险呢，另外这个跟罗兰二期二手感觉价格差不多，该怎么选择呢？

回答：你好。当然存在有烂尾风险，尽量买现房。

提问：老人首问：你好广叔！首套房，预算400W左右，现有资金190W，准备贷款一半，一年后还清。孩子工资一万，我们夫妻做担保，刚刚在长春市退休，长春还有两套房。以自住和投资为主，但不着急住。看了黄埔区的万科黄埔新城，合升中央城，璞珑府，中珺君和城，万科城市之光，万科城市花园。

请问一：资金安排是否合理？

二问：我们为了减轻压力，想买合升中央城110平的，不知那里未来发展空间大不大？

三问：结合我的实际情况，广叔给出更多的更好的建议。谢谢广叔！

回答：你好。

1、现在房子分化大，资金没问题的话可以增加预算买500w左右的房子。中央城和黄埔新城盘略大，放在最后面。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部！按照这个顺序去选

2、中央城偏自住，各方面一般

3、首贷资格每个人只有一次，要利用好首房首贷，尽量一次性贷到时间更长和更多的资金。

提问：广叔你好，还是很纠结，虽说预算在500～800w间，但要有近地铁，能读优质或省一级学校，大点的三房最好是四房，具备这些条件的新房实在难找，希望您推荐一下。。。。。。。顺便帮我参考一下荔湾新世界凯粵湾，大壮名城，珠江铂世湾，这三个怎么样？

提问：广叔您好，今天看了荔湾区力迅·西关雅筑和海珠区中海观云府，请问这两个楼盘怎么样？！值得出手吗？

回答：你好。力迅西关雅筑在陈家祠，地铁上盖，地段成熟，自住生活很方便；中海观云府，南洲，周围环境一般，南洲以南工业区居多，配套看不算差，靠近高架可能会有噪音。如果选，前者更稳妥。

提问：广叔，科学城星樾135方尾盘低楼层，不到3.7w/平，毛坯，黄埔新城123平3.9-4w精装，有点纠结这两个盘，自住，考虑孩子上学，请您给点建议

回答：你好。各有优缺点，星樾地段要更好一些，低楼有折价，但潮湿、采光、通风等方面一般；黄埔新城，精装修，但盘大，位置偏，差不多去到增城了。个人认为买房重点考虑地段，预算有限，不能考虑方方面面，必须做出一些取舍。

提问：广叔，您好！最近在看白云区越秀天悦云湖，这个盘不知道未来怎么样，目前销售说4w左右，不知道是否值得上车，然后跟越秀星越山畔比，不知道优先选择哪个？多谢

回答：你好。越秀天悦云湖，亭岗地铁边上，周围除了有个湖之外，环境一般，工业厂房居多，另外区域主打白云湖数字科技城，但这概念不值钱，和科学城比较起来，弱了些，附近工作可考虑；不然还是建议考虑科学城的越秀星越山畔。

提问：广叔您好。继续请教。根据您的建议，去看了番禺万博。还去看了保利罗兰二期的二手楼盘，房子很不错，就是噪音太大。按380万-400万的预算，买个【番禺大学城-越秀星汇城】86方合算吗？有没有更高性价比和质价比的楼盘推荐呀？对于刚需首房，番禺大学城-越秀星汇城对比【黄埔保利罗兰四新盘】或者【罗兰的二期二手盘】，哪个更好点呢？

回答：你好。大学城主要是没有太强的规划，周围产业也一般，如果附近工作自住可考虑；投资倾向于科学城或者万博。

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