疯了！2022广州市区怎么那么多豪宅？（购房策略和预算送上！）

过去买房，“唯地段论”、“唯价格论”、“随便买买都能赚”的逻辑，屡试不爽。

随着楼市进入下半场，这套逻辑已经不适用。如果还把过去的经验拿来用，注定要吃大亏。

金域曦府、观云府、保利天汇……回顾去年的热点盘，数不胜数。

这波行情怎么来的，是放松限贷吗？是调低利率吗？答案没有那么简单。

实际上，在广州的中心城区，已经不是政策严和松的问题。豪宅，已经占据了广州市区，对2022年来说更是如此。

回顾主城区，近6年广州共出让355宗宅地，越秀仅占2宗，其中一宗还是目前为止的广州地价之最。

例如天河，2021年土拍市场颗粒无收，侨鑫·保利·汇景台、合生缦云、合景臻溋名铸等项目受制于限价政策迟迟未能入市。

从供应端，主城区市场就被扼住咽喉！

城市之光、观云府、保利天汇所对应的老黄埔、海珠、天河都已缺货多时，偏偏豪宅市场入市受阻，改善盘顺利能上打千万级豪宅客户，下探五百万预算城区上车客，可谓如鱼得水。

但市场的反弹不会迟到，该来的价值上探，不会缺席。2022年，各区都有不少豪宅产品入市，如果说去年是刚改年，今年有望变豪宅刷屏年。

例如天河，也许你被珠江花城、天河峯睿的热销给你造成天河是改善置业区域的错觉。其实，高冷的豪宅，才是天河的日常。

今年预计上市的高端项目如侨鑫保利汇景台、合景臻颐府、合生漫云、臻溋名铸、保利·天御、珠江天力项目等。在产品设计上，天然就隔绝上车客：这些新品面积小则120多平方米，大则300多平方米，有些甚至还是复式设计。

除了面积更适合终极改善之外，在新品售价上，更显“壕”。从新品起步价约12万元/平方米的吹风价计算，这里的入市门槛起码也得1500万元左右。

一直缺货的越秀区虽然只有一个新盘入市，即广州城投·领越壹号。但它乃是大名鼎鼎的广州“landking”楼面地价破6字头已是目前广州最高，入市价格可想而知。

2021年，中海观澜府，中海观云府先后爆发，尤其观云府国庆开盘的一轮爆发，让海珠价值被重新审视。克而瑞数据显示，2021年11月海珠区新房成交均价为72282元/㎡，甚至还比天河高约1600元/㎡；同比上涨20.07%，涨幅仅次于天河。二手房成交量亦好于去年同期。

除在售项目价格冲高，未来海珠“面粉”的价值也不容忽视：按自媒体拆神爆料，广州2022供地计划中，海珠西的石岗路、金辉路、化学试剂厂地块、天斯地块隔壁的石榴岗路等“小而美”地块，也有值得等待的巨型地块如赤沙车辆段二期（建面超40万㎡），上涌果树公园北侧地块（占地面积就有30万㎡）。

过往的海珠，缺货是常态，经过2021年的市场价值冲高后，今年海珠或开启全面放量。据不完全统计，共有越秀赤沙TOD项目、保利天斯地块项目、方圆·滨江壹号项目、保利滨江东项目、中海观澔府、中海江泰路地块项目、中海蚝壳洲地块项目等产品亮相。

2022年海珠新入市项目不少是具有江景资源而定位较高，产品面积普遍在100平方米以上，入市门槛起码要七八百万元。

此外，广州楼面价TOP10地块，仅海珠区就占了6宗。当中，3宗地块在2021年成交（中海石岗路地块50526元/㎡，中海江泰路地块45176元/㎡，保利天斯地块44372元/㎡）。面包决定面粉价，不出意外的话，今年这些项目开售单价估计要7-8万元/㎡起。

除了贵，今年海珠新盘还有个特点：货量少。例如中海蚝壳洲项目，总共只有百来套产品；保利滨江东项目是单体楼；方圆·滨江壹号仅2栋融资房；保利天斯地块项目限高80米，建不了超高层。置入机会稍纵即逝，想买入以上项目，除了预算充足，还得有超快手速保证。

过往的海珠，小而美项目是主流，而2022年，大盘可能要改变海珠局面。

例如越秀赤沙TOD项目，16栋住宅，19-44层，是未来海珠有望持续“走量”的项目。此外，沥滘旧改项目也有可能携巨无霸体量在2022年入市，加上板块旁边在售的中型体量项目越秀天悦江湾。

有海珠成熟地段，有大盘的宜居环境，还能持续跟市场输出楼盘新的产品力。2022年海珠的大盘价值，值得等待。

2022年的荔湾新货也不少，预计有9个新项目入市，其中有4个是江景项目，如荔湾区就有广州滨江上都、幸福中心、星河金桥项目等一线江景盘。

过去多年，老四区当中荔湾房价涨幅没能跑赢天河、海珠等兄弟区，当中既有产业因素，也有区位因素，当中其实更少不了产品的原因。当年广钢、广纸、牛奶厂并称主城区三大置业新城，在几年角力中，广钢跑输牛奶厂，广钢涨少了，荔湾总体市场当然难有突破。

所以我们可以看到荔湾新盘中有较多是江景项目，开发商急切希望以江景牌打出溢价。但白鹅潭某著名江景盘一再骨折价出售，所引发的内卷让情报哥质疑，荔湾的江景牌真打得动吗？

过去的一年，比黄金还贵的信心，正在恢复。

在楼市里，最贵的可不是黄金，而是预期的信心。当贷款政策正在松绑，买房需求在回归的时候，如果买得起，就可以尽快入市了。