这轮第一拍来了！西安楼市的隐患，更大了

从结果来看，西安这次的土拍并没有掀起太大的波澜，虽然没有全国市场那么惨，但对比极度火热、数十家房企围剿一宗地的盛况，土地热度还是肉眼可见的凉了不少。

壹丨龙湖突围热度骤降

本次集中供地合计推出土地约3158亩，分三批（10月14日、15日、18日）拍出。

今日（10月14日）推出11宗地块，高新三期5宗、经开高铁新城2宗、曲江大明宫4宗。

高新今日推出的5宗用地均有得主，民企龙湖表现异军突起，挥金近29.5亿元摘得3宗开发用地，合计约140亩，楼面价分别为11662元/㎡、11711元/㎡、11070元/㎡，亩单价最高不到2200万元/亩。

作为民企，龙湖没有走高杠杆的大肆扩张模式，近年来稳扎稳打，企业经营情况良好，“三道红线”一道也没踩，可以堪称民企楷模。

此前高新三期最高亩单价逼近2800万元/亩，这轮集中供地并没有爆出地王，不敢说龙湖捡了漏，但成本相较此前并不算高。

此外，高新管委会旗下的天地源、紫薇各摘得1宗开发用地，地块本身没有太多亮点。

但西安的热度还是要比成都、杭州高，高新三期这样的新区并未流拍。这个在之前这波土地供应的时候，我们就说过西安的毛坯限价较宽松，五宗地毛坯限价最低也在26300+元/㎡，未来毛坯限价比现在在售的带装修新房还要高，开发商有动力有空间去摘地。

反衬新盘，目前高新三期在售项目置业顾问集中转发今天的土拍，也是为了凸显项目的价格优势，毕竟后期地块推售时，算上装修成本，很可能顶破30000+元/㎡的售价。

这么看来今天的土拍，倒有点托市的意味。

高铁新城和曲江大明宫的土拍三宗终止，因竞买房企对配建要求有异议，拿地意愿并不及高新三期。

值得一提的是，华远君城北侧一宗袖珍地块，不到18亩，由陕西鹏鲲置业有限公司摘得，后期大概率又是一个品牌合作项目；

北大明宫同样一宗不到18亩的用地，达到最高限价，19日将摇号选出得主。本次土拍中禁止马甲参拍，机会都是均等的。

贰丨全运会后港务专场土拍来了！

以上地块，将在10月15日、18日悉数拍出，显然港务区会是重头戏。

从港务区本次供地位置来看，除了一宗位于已有商品房供应的保税区板块，其余均在政经板块及以东方向，看来“港务区二期”这个概念真要落定了。

今天购房群里发了张图：

△网传图片，仅供参考

浐灞、灞桥待推的三宗开发用地，仅报名企业不足三家，如果这样可能真要面临流拍。港务区14宗用地报名数符合出让规则，那么就会以竞价的形式诞生得主，达到最高限价，转为摇号。

做家电的康佳出现在报名企业中，据悉将与华侨城开发，三宗地块位置更靠东，临近纺渭路，位于华润紫云府的东北侧，也是目前港务区新房供应边界，看来这波之后，政经板块也没地l额。

融创时代奥城大概率是要“补仓”了，此前去项目看盘时，便收到了相关消息，融创在此处耗资建设冰雪世界，按港务区此前的土地出让模式，凡是带来产业、总部的企业，都有住宅用地预留，也就是所谓的产业勾地，融创补仓港务区，并不意外。

港务区的毛坯限价也很温和，最低毛坯限价14757元/㎡，最高18000元/㎡，已经超过区域在售带装修新房价格，而且这些待拍出地块的地理位置并不比在售新房好，更偏港务区的东部，与现有的核心配套有一定的距离。

经历了前期的带资源入场，港务区借势全运会做完基建后，也开始通过卖地来反哺区域发展，这也自然体现在未来房价当中，最早锁定港务区的购房者，无疑分到了原始股的红利。

叁丨集中土拍带来的一些联想

综合本批次最热门的高新三期和港务区，在土地价格方面，即便达到最高限价，高新三期亩单价也在2300万元/亩，港务区则在1000万元/亩左右，港务区之前都是产业勾地，金地也拿地较早，价格没有参照，但高新三期的价格算下来，基本和去年最高亩单价一致，甚至还要低一些。

可见政府对于地价的管理还是下了功夫的，并没有一味地去限制房价，也是希望能有房企拿地，补充供应，只有这样才能解决市场供需的根子问题。

而且在集中拍地的前一天，出了西安市第二批二手房指导价，市场预期再遭重锤。

不管是否有意，集中土拍和二手指导价都会托底新房市场，让购房看到后期潜在的价格上涨压力，倒逼购房者去选择新房，何况和二手房相比，新房还更易贷款。

还有一点，尽管这次土拍很难曝出地王，但高新三期仍是万元地刷屏，从19年开始，破万元的高价地块过半已经入市，清一色的多是大面积高总价的改善楼盘。

截止目前西安已有38宗楼面价破万的高价地块，市场上现在最不缺的便是大面积高总价的改善盘，未来齐齐转化成新房供应时，购房门槛会再次被抬高。

未来西安楼市面临的供需结构断层会愈发扭曲，低总价房源只能淘二手，大面积房源遭遇滞销，很有可能在明后年的市场上演。