大壮名城评测报告（深度）

说到大壮名城这个盘，从它能拿到科学城最核心地段、改造规模数一数二的暹岗旧改，到其楼盘的取名、户型设计、装修风格，到营销团队的操盘、定价路线，从头到尾，基本上都是一个谜。

首先科学城如此核心的地段，规模如此大的旧村改造，居然不是保利、越秀、富力这些亲儿子操刀，而是一个默默无闻的大壮集团，已经是一个很大的谜。

其次就是它的谜之定价和操盘路线，2019年10-11月左右，科学城核心区次新价格也就4-4.5w，就连天河东也是4.5-5.5这个样子，但是它竟敢以4.7-5.7w的令人咋舌的价格开盘。时至今天，科学城核心区二手价格已经飙涨至4.9-5.7w，而天河东部（三溪、车陂、广氮）不是已经破6，就是在破6的路上。但它却维持折后4.7-5.1w左右的价格持销，着实是神乎其技。

下面照旧重点揭示一下大壮名城的风险点
风险一：名字、外立面有点土

新时代的购房者们，越来越看重楼盘的名字和外立面。尤其是对于一些本来就不熟悉该地段，没有既有认同感的购房者的第一感觉和认可度也会有较大影响，这都是实打实的消费者心理。变成二手之后，失去了媒体机器的帮助，名字喊出来不好听还带点迟疑和羞涩，那潜在接盘者对这个楼盘的好感度难免会打一点折扣。（二手买家通常一开始就是按照价格区间筛选区域和楼盘，比如说你最开初在茫茫板块海中选房的时候，肯定也是富力越秀保利这些大牌子首先引起你的注意）

个人觉得，这种缺陷，是需要等到所在的地段价值上升为购房者们对其价值拥有普遍共识的地段，才能足以填补的。毕竟一个学位好的天河区房子你也不会太在意它的造型和称呼。

咖啡+亮黄色外立面（虽然有人觉得像鼎峰）

鼎峰外立面（球哥：我坚决拥护鼎峰的豪宅地位！）

风险二：南向看马路、北向没太阳

已售的A6-A9栋和在售的A10-A11栋，南向和北向都分别有自身的硬伤。

南向：非常靠近主干道开泰大道，大概30米左右的距离。目前噪音还不是太明显是因为这段路红绿灯比较多，假如往后开泰大道-科丰路立交建成，车速提升之后，噪音就难免会有所增加了。

开泰大道-科丰路立交

北向：由于在售一期整体容积率较高，导致8-9栋北向近乎握手楼楼距、10-11栋楼距目测也不到30米，由于楼距窄，大部分楼层终年不见阳光，夏湿冬冷，会是一个比较大的烦恼。

大壮名城一期航拍图

较为密集的楼栋分布

A6-A7：南向楼下有“大型生鲜超市”

A8-A9：南向有三十米高的手机信号塔，北向与A3栋目测只有15-20米左右距离；

A10-A11:南向地面有地铁风井，北向与楼王距离目测30米左右。

楼盘周边不利因素图示

风险三：户型设计中庸，赠送面积少

不像其他大型开发商那样，动辄送一个次卧，79-87平方可以做到三房，108-115平方可以做到四房，大壮名城的户型都是中规中矩的74方两房、93/95/104方三房、120方四房，充其量就是赠送入户花园和各个房间的飘窗，可能是三梯六户的缘故，套内率大概就只有不到78%，比起市面上目前主流的通过N+1房实现90%左右的套内实用率的创新户型，还是差了一些。

大壮名城楼栋平面图

风险四：近期交通不便

道路交通方面，虽然大壮名城与珠江新城、金融城、琶洲CBD铁三角的直线距离仅十多公里，但是由于市区到科学城的东西向道路设计问题，并没有一条直线的高、快速路可以直达科学城，必须走几个直角转弯，故实际上走起来其实差不多有20多公里，即便踩尽油门，耗时也接近一小时。（在此呼吁安全驾驶）

由于大壮名城附近并没有高速出入口，只能在保利天汇旁边的大观路出口就离开高速，进入科学城后，内部道路红绿灯众多，甚至会比同一板块、正处于东二环高速出入口、距离市区远几公里的鼎峰、罗兰的交通还要不便。甚至还比不上长岭居。

轨道交通方面，目前最近的6/21号线苏元站距离项目接近1km，唯其中大部分道路可以借道万达广场，相比云埔和长岭居那种纯荒郊野岭道路，走起来体感会略微没那么辛苦。

另外就是21号线员村换乘的问题了，坐过21号线的朋友应该都知道，地铁从第一天开通之时，就已经呼吁早高峰乘坐21号线进城在苏元站转6号线，员村基本上半小时内是不可能顺利上到五号线的。因此假如你先徒步15-20分钟到达苏元站，坐上蜗牛般的6号线，基本上出城（以天河为例）时间不会低于一小时。而七号线最快也需要等到2025才能坐上。

风险五：新建学校两校区相隔略远

说完风险点，下面来说说大壮的一些优势吧。

优势一：总部扎堆的城市界面

首先，大壮名城处于一个四面八方都被写字楼、研发总部包围的位置，基本上是科学城写字楼租金最贵、企业总部分布最密集的地方，房源绝对不愁出租，而租金也不低，例如金峰的岭南山畔的三房就租到了7-8k。而且这里的城市面貌，是除了区府一圈以外最像一个大城市的地方，非常适合喜欢城市界面的购房者。

科学城企业分布图

除了现有的写字楼、综合体，未来还有一大波在建：最为期待的是凯德星贸广场，因为这是科学城至今第一个比较知名的商业地产品牌进驻，它还包含了国际高端服务式公寓品牌—雅诗阁公寓，这是继天河以后广州第二个行政区拥有雅诗阁；其次就是科学城站广场，由三栋100-150米的地标性写字楼+商业综合体；还有号称200米高的广州农商行总部，最近已开工但不怎么期待的大壮映日广场，参考大壮国际以后，就当比什么都不建、长草好看一点，这一系列综合体都是环绕着暹岗而建的。

优势二：新建轨道交通预期

在建7号线二期的科丰路站就在小区门口，开通之后可以两站到达未来设置于姬堂站的黄埔高铁站；三站到大沙东可转5号线；四站到裕丰围可转13号线。

另外还有一条有轨电车规划沿开泰大道敷设，预计会有效提高大壮名城到萝岗其他板块的通行效率。

没了……优势就只有这些……

最后来分析一下在售的10、11栋各户型优劣：

首先，10、11两栋为相连塔楼，10栋整体朝向正南偏西，11栋整体朝向偏东南。两栋户型分布都是一样的，01、02为南向竖厅95方三房两卫，04、05为北向竖厅104方三房两卫，03、06为两翼南北通横厅93方三房两卫。

由于西面为小区出入口，故10栋03户型为西侧三面单边，次卧楼距大概26米，但阳台受02户型遮盖；11栋06户型为东侧三面单边，楼距阳台受01户型遮盖，但次卧楼距也在20米以上。

比较不爽的就是10栋06和11栋03，属于天井户型，在两栋塔楼的最中间，而且受前面竖厅户型遮挡。

第二不爽的是10栋01、11栋02，次卧窗对窗距离大约只有10米，适合一家人同时买下两套，吃饭直接开窗向对面喊或者向对面招手就可以了。

因此，无论是朝向、景观、楼距最佳的都是11栋01，其次是10栋02，故它们单价也是最贵的。

如果按大壮这个单价来算，总价区间在430-480左右的三房，在黄埔范围内，除了大壮，还能选哪里呢？

广府壹号：不但绝对位置太北，距离地铁、主干道也相当远，没办法像大壮名城那样，出小区门口就是中心商务区，并且到临港经济区、智慧城、科学城三者都近，而且黄陂片区也不是区府发展重心，就如龙洞-柯木塱在天河的地位。

城市之光：地段绝对比大壮好，也是区府重点发展的临港经济带核心区，是黄埔区内唯一被点名要在未来拿出来与天河核心区一杠高下的片区。从距离天河的地铁站数、换乘次数就能侧面看出它在鄙视链的上方，而大壮名城在下方，如果不介意石化、可以抢得到的话，建议优先选它。

综合来说，我认为大壮名城现阶段售价没有跳涨，是因为一期，尤其是6-11栋硬伤实在不少，后面2-5栋开盘、叠加华师附开学和市场行情进一步高涨，价格可能会全面进入5字头。而在现阶段入手6-11栋，主要还是以其他不利因素为牺牲，押注一个地段增值的潜力。

但是有一点万万不能忘记的就是，黄埔区府已经定调，科学城核心区的天花板就是临港经济区，如果预算允许，价格相近，能选择老黄埔，建议选择老黄埔吧。