一路之隔价格差2000，实探庐阳区的乐富强双湖湾和兴港和昌08地块

如今合肥各区、县都在大力发展新区，新板块层出叠现，各种规划、利好也让人眼花缭乱，不过庐阳区在四里河板块之后，新区上一直没有大的发展。

去年提出了要规划建设庐阳北部新中心，填补合肥北部城区缺少适当距离二级中心的空白。但目前核心区范围内仅供应了佳源阅庐璟园项目，还由于开发商资金问题迟迟未开，今年核心区并没有土地供应，只在核心区北侧供应了新锦成时光云锦。

相比较，庐阳区另一个新板块大杨镇就顺利了很多，已经成功出让了3宗居住用地，分别是兴港和昌湖畔云栖、乐富强双湖湾和兴港和昌08地块，第四轮土拍也有一宗居住用地待上市。

这个板块在四里河板块的北部，因为东西两侧分别是董铺水库和大房郢水库，所以被挤压之下，整体呈一个三角形。

区域内前期以工厂为主，住宅较少，在庐阳区的全新规划下，片区内大部分厂房都启动了搬迁程序，随处可见“该企业已完成土地注销，正在进行厂房拆除”的标语。

目前有厂房已经拆迁完成，也有正在或者待拆迁的，从规划和现场看，只剩余两家保留，分别位于湖畔云栖的北侧和兴港和昌08地块的西南角。

拆迁后的大杨镇板块除居住用地外，还规划有一所9年一贯制学校、一块团体机关用地、部分商业+商务金融用地，另外板块处于房大郢水库与董铺湖水库中间，水源保护、高压等防护绿化比较多。所以从目前的规划上看除了第四批次的那宗地块，剩余也只用2宗涉宅用地待供应。

前期楼盘中湖畔云栖自6月首开，目前所有楼栋已经全部推出，剩余的房源数量不是很多，接下来供应主力是第一轮土拍的乐富强双湖湾和第二轮土拍的兴港和昌08地块，也是相邻的两宗居住用地。

不过虽然仅一路之隔，乐富强双湖湾的毛坯限价比兴港和昌08地块要低了2000元/平，价格优势明显，今天我们来看看这两个楼盘。

这两个楼盘位于八公山路与规划二路交口，分列南北两侧，下图北侧是乐富强双湖湾，南侧刚动工的是兴港和昌08地块，因为今天天气不佳，所以视线不是很好。

两块地的北侧是大洋湖滨花园，南侧是规划的九年一贯制学校，西侧是规划的居住用地和商业商务金融用地，东侧是高压线走廊和四里河路。

其中乐富强双湖湾部分楼栋距离四里河路比较近，多少会有一些噪音影响，兴港和昌08地块主要不利在东侧的高压线走廊，南侧还有代建的公园绿地，会占有优势。

但整体上来看目前西侧的厂房还未拆迁，加上东侧的高压线走廊，城市界面确实不太理想，需要等后期厂房拆迁后，才能得到一定的改观。

在配套方面，乐富强双湖湾有配套睦邻中心和幼儿园，中小学是安庆路第三小学大杨分校和四十二中湖畔分校。

不过中小学后期不出意外会是兴港和昌08地块南侧规划的九年一贯制学校，目前已经是净地状态，至于何时才能开建、建成和教育集团归属，要等后期官方公示了。

产品方面，乐富强双湖湾规划了9栋住宅、12班幼儿园和睦邻中心，其中3栋7F和1栋10F低密多层、2栋17F和2栋18F小高层、1栋25F高层，共计526套房源。

已经在11月18日进行了首开登记，高层（均价17500）、小高层（均价18000），2500装修标准，配备中央空调和地暖。​

不过164套房源仅有28人成功登记，去化也比较惨淡。但值得称道的是乐富强终于放弃了英伦小红砖风，走起了现代风，有网友戏称这外立面很不乐富强。

兴港和昌08地块目前刚刚动工，规划2栋6F洋房+2栋8F洋房+4栋10F洋房+3栋17F小高层，共计11栋住宅，416户，毛坯限价是1.85万。

因为第三轮才开始限制毛坯销售，所以第二批次拿地的兴港和昌08地块还是可以加装修的，比乐富强双湖湾要贵2000元/平以上。

顺便我们再来看看兴港和昌湖畔云栖，这块地是在八公山路与新抬路交口东南角，属于在售楼盘中距离四里河板块最近的。南侧还有一条水系景观，属于董铺水库溢洪道，沿岸景色也不错，是个休闲的好去处。

该盘在今年6月首开，前期需要加升级包价格2万以上，后期随着市场下行，销售难度变大，最后一栋在11月24日推出，不过均显示抵押可售状态，目前尚未解除。不过目前该项目开发公司安徽图瑞置业有限公司由兴港100%持股，而兴港为河南郑州国企，正常不会有问题。

这三个盘当中，兴港和昌湖畔云栖的位置比较好，可以列为首选，不过剩余房源不多。而乐富强双湖湾和和昌08地块，一改往日设计风格的乐富强价格优势明显。

另外第四轮的12号地块如果能够成功出让，限定1.74毛坯备案价，算上08号地块精装修价格，12号地块要便宜4000元/平左右，乐富强双湖湾要比兴港和昌08地块便宜2000+以上，而且兴港和昌08地块以二万一二的均价入市其他区域竞品也比较多。

前有强敌，后有追兵，兴港和昌08地块想顺利突围非常不容易，后期销售压力还是非常大的。

整体上来看，大杨镇板块目前市场热度偏低，虽然有市场原因，但也有片区内暂时城市界面不佳，后期一是兑现周期比较久，因为不同于一些已经是净地的区域，片区内厂房搬迁需要的时间比较久，建成交付就需要更长的时间。

二是发展空间比较小和局限，两侧的水库和溢洪道限制住了板块的发展空间，目前规划也仅有6宗居住用地。留下的两个厂房、高压线走廊、防护绿地又占据了大片空间，对于城市界面也有不小的影响。板块内也缺乏品牌房企来提振热度、增加流量。

三是片区内虽然规划了地铁S1号线，但是位于现在的大杨镇镇政府旁，目前乐富强双湖湾算是距离最近的楼盘，但距离也比较远，另外也缺乏品牌房企入驻提振板块信心和流量。

不过新区的发展总是需要时间的，板块后期按规划建成以后，商业、学校配套齐全，也属于一个小而精的板块，很适合地缘性刚需和改善购房者，期待一个新城早日呈现在大家眼前。