长睦这个现房，就像是被包围的“馅”

为什么说是被围起来来的馅，先给大家看一张图来直观感受下。

一个视角，3个不同的小区，3个不同的外立面，且都紧挨着，这还是笔者绕行明熙府项目一圈才得见其真容。

为了踩盘实探，驱车至长睦路段，根据地图显示进入地块周围，首先映入眼帘的是华润在长睦板块收购的杭政储出【2017】26号宅地，目前正在建造主体（该项目周边围墙还粘贴了卓越明熙府项目效果图，让我一度以为这是卓越项目，一通了解后方才绕行至卓越项目）。

长睦路就是后期项目的主大门方向，未来出行也主要依托于该路段。东面为丁惠第二幼儿园，对面即杭州绕城高速，直线距离约200M，另外在项目对面笔者还看到了中铁二局的办事处。

项目基本信息普及

只等售楼处

2017年7月3日，杭政储出[2017]26号长睦单元R21-12B地块，地块整体为不规则形状，体量大（体量超19万方），出让面积58989平米，容积率2.13，建筑面积125646.57平米，起价104187.00万元，起始楼面价8292.07元/㎡，参与此次土拍大会的有绿城、保利、和昌、天阳、德信等，最终由21号卓越竞得，投报自持面积比例14%。成交总价177117万元，楼面价14096元/㎡，溢价率70%。非自持部分需现房销售。

板块：长睦（主城区价格洼地）

楼盘地址：江干区长睦路北150M

规划：共规划22幢住宅（11幢高层、11幢洋房）

预售信息：预计2020年开盘

价格预测：参考杭房御东方26800元/㎡（二者直线距离约2.5KM）

周边配套：

项目东面主要的大型居住区为乔司板块，二者之间有铁路段分割，目前较为荒僻。周边无大型配套，主要的生活配套依托于项目北面及西面的丁桥板块，具体有：丁惠幼儿园（长睦校区）0距离，东仁堂（华鹤街二店）约1.1KM，大润发（天都城店）约1.3KM，杭州市中医院丁桥分院约1.5KM，其余集中为云亭公寓的底商。

项目进度：

项目目前主体及外立面已经施工完毕，裙楼采用石材，以上部分为真石漆，整体观感尚可。目前正处于园区园林打造过程中，道路已部分硬化完毕，售楼处暂未打造

(顺便说就现场来看紧挨的云亭公寓围墙高于卓越明熙府）。

其中值得注意的有以下三点：

（楼幢分布图）

1、项目大概8位置群楼外立面部分，石材存在色差（现场直观更为明显）。

3、在项目8、9#之间观察到车库，估测该项目人车不分流。

开发商及周边价格了解

是否存在购买力？

该房企还有另外一个不得不提的项目，那就是同在长睦板块的卓越蔚蓝领秀，该项目在2018年6月释放出1、7、8、9、10、11、12、13号楼共764套房源，毛坯单价13776-15279元/㎡，创造杭州21871户购房者登记的神话，目前也已经交付入住，二手成交均价在2.6W左右。

而距离卓越明熙府项目最近的二手小区当属云亭公寓（回迁安置小区，目前无成交），其余周边小区价格则在2.4W—2.6W之间。

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