约4500元/㎡ 仁寿土地市场上那些不能言说的秘密

仁寿，成都向南的第一座县级城市，视高镇和青龙镇因划入四川天府新区管辖，近两年频频见诸媒体；仁寿县城也受天府新区的利好，迎来了一波发展势头，尤其是文林镇和城北新城。各种利好最容易被嗅觉灵敏的房地产发现，土地市场水涨船高，从2017年下半年到2018年上半年仁寿土地拍卖市场屡创奇迹，楼面地价一再创新高，成了品牌开发商竞相逐鹿的战场。

然而，到了2018年下半年，受国家宏观调控收紧的影响，仁寿土地市场也凉了许多。在今年6、7、8月份，仁寿有多达13宗土地“暂停出让”、“无人报名，流标”。

▲仁寿县2018年中未能成功出让地块一览

接连土地出让失败，并没有阻止土地出让的节奏。截止11月26日，四季度仁寿又供应了24宗住宅用地（兼容商业），而且有一个神奇的现象就是约4500元/平米的楼面地价频频出现。如下图，这样的土地多达15宗，楼面地价从4501-4509元/平米，相差不到10元。而且这些地块的指标也很相近：全部是住宅兼容商业用地（兼容比例不超过10%）；15%≤建筑密度≤30%；最大容积率全部为2.5；而且这些土地的位置都还不错。

▲2018年四季度仁寿入市地块一览

▲2018年仁寿县部分已经成交地块

将流拍土地和“国企兜底”的土地对比，流拍土地的指标也并不差，容积率都低于2.2，起始楼面地价最高的也才3729元/平米，住宅用地的建筑密度大都低于30%。这里面最值得一提的是2018-56号、2018-57号、2018-58号三宗土地，三宗连襟地位于仁寿县视高镇南天府公园旁，北侧是华夏幸福产业新城，生态资源极佳，而且毗邻天府大道南延线，2500左右的楼面地价居然还流拍了，实在出乎意料。不到3000元/平米起拍价的土地都流拍了，为什么4500以上起拍价的土地还成交了？值得深思。

▲仁寿2018-56号、57号、58号土地位置示意

为什么会是约4500元/平米这样的地价？此前的流拍再加上全国房地产调控的大行情，不应该适当的降价销售吗？成都就是一个例子，2017年成都土地行情很好，纯住宅用地和住宅兼容商业用地的楼面地价分别约9154元/平米、6439元/平米；而2018年行情下滑，截止11月26日，已成交纯住宅用地和住宅兼容商业用地的楼面地价分别为6758元/平米、3727元/平米，分别下降了26%和42%。我们统计了2016年到2018年仁寿的拍卖土地，发现楼面地价TOP30地块的平均楼面地价很接近4500元/平米，这也许是其中一个原因。

▲仁寿县近两年最高楼面地价TOP10一览

现阶段土地市场只是楼市的一个缩影。仁寿县城和视高镇的新房房价普遍在一万以上，但是去化并不理想；在今年国庆期间，某江苏籍房企的楼盘降价三四千一平米销售，购房业主还爆发维权。

2018年8月14日，四川省发布了《关于进一步做好当前房企产市场调控工作的通知》，对房地产各个方面进行了收紧；以及后续公布的住房贷款政策，仁寿首套房首付要3成，二套房首付要5成，第三套及以上停贷（注：是认贷不认房，贷款要进个人征信，全国可查），都对仁寿楼市产生了很大的影响。

一般来说，楼面地价大约占房价的1/3-1/2比例。仁寿这批约4500元/平米楼面地价的土地会卖出怎样的房价，现在也不好预言，只有等未来再揭晓。