两年卖两地，这个区啥也不是？

本周一（12月19日），2022年的第四次集中供地落下帷幕，也意味着2022年天津全年的土拍已落幕。

今年，天津市共成交56宗宅地，相比去年，下降了48%；土地总成交面积259.5万㎡，下降64%；总成交金额324.3亿元，下降了69%。

数据上，今年的土拍，确实差强人意。

但在今年的四次土拍中，却也有不少好地出现。

河西区的新老梅江、寸土寸金的南开区，都有地块成功出让。

有些区域拍的如火如荼，有些区域却哑然“熄火”。

比如河东区。

在整个2022年全年的土拍中，河东区没有一宗地块出让。

甚至在前期的预申请过程中，也没能有地块列阵。

为什么河东区一级市场出现了“哑火”？

河东区近两年的土地新供应少的可怜。

2022年，河东区土地零出让；2021年，河东区出让两宗地。

现在这两宗地块都已释出产品。

一个为中交春映海河，另一个是前不久刚出规划的大华清水湾二期。

2022年2月末，天津规划和自然资源局召开全市土地招商推介发布会，推出48宗地块。

其中河东区有5宗地块出现在推介会上，分别是汪庄子1号地块、工业大学4，5号地、万辛庄A地块和东孙台地块。

但在此后的四次土拍中，这五宗地块均未上架，河东区也再无新地出让。

一级市场哑火，与河东区新房市场成交的不给力有着千丝万缕的关系。

河东虽然是市内六区，但一直属于市区的第二梯队。常年来，新项目的存在感不强。

今年11月，河东区的成交均价在3万左右，可以说是“比上不足，比下也不足”。

2022年11月市内六区成交数据

对比红桥、河北没有现成价差；

对比河西、南开却又形成1-2万的价差断层。

11月的成交面积倒是可观，但也是依仗太阳城这类大盘，以及多个楼盘的以价换量。

今年1-11月市内六区的排名中，河东仅有中海城市广场、路劲太阳城上榜前十。

分析看来，河东区的新房市场有三类划分。

一类是海河沿线，属于河东区的核心区。

这类项目具备沿海河资源，定位高端，定价也高。

比如中海城市广场、海河金茂府、嘉里雅颂台等。

这类项目在海河沿线，占据独特的自然资源。从定位到开发，面向的是全市的客群。

因为海河是全天津的海河。

第二类是河东区腹地区域，比如顺驰桥、向阳楼、津滨大道等板块。

这片区域原先老破小较多，在这两年才涌现出一些新项目，并构成了河东改善的主力梯队。

城投东方熙荷、格调歩庭、大华清水湾、上实仰山等均属于此类。

虽然项目比较多，但售卖的情况却不怎么好。

城投东方熙荷，10月首开的价格是3万/平米，量没起来；11月，项目价格有所回调，均价调整到2.8万/平米左右，卖出去17套。

格调步庭，价格坚挺在2.9万/平米，11月的成交量仅有4套。

像上实仰山，均价在3.4-3.7万/平米的改善盘，数据更低迷。

据数据显示，今年1-11月上实仰山仅成交32套，成交面积仅0.41万方。

发现没，河东腹地的房子并不好卖，尤其是价格近3万的房源，更不好卖。

第三类是河东边缘地带，比如太阳城。

这类项目有自己独立的行情。开发周期长，地价便宜，走量不加价。

河东不卖地，最主要的原因是房子不好卖。

新房市场低迷，开发商赚不到钱，自然不愿意在河东拿地。

比如大华的地，成交楼面价在1.8万/平米。

变成项目入市后，需要卖到3.2万左右才能“保本”。

但现在大华清水湾，价格在2.8-3万/平米左右才能有市场。

开发商自然是做了赔本买卖。

河东腹地是面积最广，也最具潜力的地带。

但从成交数据上看，这部分的产品卖的并不好。

周边的配套发展并不够强，城市界面不够好，地缘性客户嫌贵，对周边客户吸引力又不够。

再加上天津购房者极为看重的教育资源，河东区并不占优势。

所以价格上不去，成本下不来，致使处在河东的品质改善项目变的很难受。

而河东不卖地，也就不意外了。