2019房地产发展蓝海——代融代建，绿城，万科、恒大纷纷试水

随着地产行业逐渐步入白银时代，传统重资产模式逐渐给企业带来沉重的资金和运营压力，作为轻资产主要运营模式的代建，成为众多房企转型的选择。

据研究机构最新统计显示，以绿城为首，包括万科、中海、建业、朗诗、旭辉等全国19家房企均已抢入其中。

如今，这份名单上将再添一员。9月14日晚，银亿房地产股份有限公司公告宣布，其位于舟山市的一宗住宅开发项目将全权委托予恒大地产全资子公司上海盛建置业。

分析人士指出，在市场份额相对集中的代建市场上，恒大的首次入局将面临一定的挑战，但其自身所拥有的品牌号召力及品牌溢价能力或能具备一定的优势。

恒大试水代建

9月14日晚，银亿房地产股份有限公司发布公告，拟将其控股子公司舟山银亿新城名下位于舟山市普陀区的鲁家峙岛住宅开发项目，全权委托予恒大地产全资子公司上海盛建置业进行相关开发建设工作，建设管理期限为3年。

观点地产新媒体于公告中获悉，该项目位于浙江省舟山市普陀区，四至为东至已建规划环海道路，南至已建规划环海道路，西至鲁中路、规划路，北至已建规划环海道路，规划总建筑面积约10.4万平方米，主要用途为住宅用地。

根据公告，项目由上海盛建置业通过其组建的项目管理团队全权管理，具体包括：项目勘察、规划、设计、招投标、工程进度、质量、安全、营销、前期物业管理、财务、成本、人事、行政、印章档案、物业等全部管理工作。

舟山银亿新城作为委托方享有包括但不限于知情权、监督权及处置资产（设定抵押、质押、担保和转让等）等权力，上海盛建置业应予以全力配合。

协议显示，舟山银亿新城将在每自然季度按项目的进展情况向上海盛建置业支付不同的委托建设代理费；而于协议到期时，舟山银亿新城还将根据项目整体已销售总额的3%，在扣除前期已支付的管理费用后，一次性向上海盛建置业支付。

同时，上海盛建置业承诺该项目销售目标为均价12000元/平方米（不含地下室）。若结算时未达到销售目标，由盛建置业补足；如超过销售目标，则超额部分的20%将作为额外的委托管理费奖励支付给盛建置业。

银亿股份表示，此次合作是为了引进恒大地产集团在房地产项目上的建设、管理、销售等方面的先进经验和品牌优势，推动给公司鲁家峙岛项目的开发进度，实现高周转。

万亿代建市场

房地产白银时代，代建俨然成为众多房企抢滩的蓝海。据研究机构最新数据显示，2016年房地产代建的销售额达932亿元，单个企业的平均代建销售额为49亿元；近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米，净利润水平持续高于20%，销售额逼近千亿。

报告指出，未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，代建累计规模将达17亿平方米，累计可实现销售额将达13万亿，或将诞生千亿收入的代建企业。

绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军曾指出，作为一种新型开发模式，代建业务会越来越受到重视，未来占到国内房地产行业的10%-20%将是比较正常的水平，这将是万亿的市场规模。

万亿蛋糕的诱惑不言而喻，据机构统计，目前包括绿城、万科、建业、中海、滨江、富力、旭辉等全国19家房企均已抢入其中。而作为该行业的先行者、领头羊的绿城，已占去45%的市场份额。

2017年博鳌房地产论坛上，李军曾透露，不包括已完成及前期准备要推动的近60个项目，目前绿城代建在管项目已达171个，合约总建筑面积超5300万平米，实时在建面积超1700万平米。

模式上，绿城也已从最初政府代建、商业代建、资本代建，发展到4.0柔性代建模式，即从市场的需求入口，搭建业务平台，整合产业链资源，再根据不同的委托方，提供按需定制的服务，共创价值、共享利益，由此形成闭环的服务逻辑。

从这一方面来看，恒大在代建市场上的首次试水依然属于传统的商业代建模式，也就是通过与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，代建方主要承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。

有分析人士指出，目前绿城、万科、中海等房企已在代建市场占据极高的市场份额，恒大此时入局将面临着一定挑战，不过，代建对品牌号召力及品牌溢价能力极看重，在这一方面，恒大还是有一定的优势。

【延伸】代建蓝海万亿蛋糕绿城管理如何抢占高地？

面对着这片万亿级的蓝海市场，绿城管理无疑是走在最前面的标杆型企业。

“中国房地产未来的大趋势就是金融属性会单独显现出来，以后一些专业的金融机构会变成真正的大地主，但这些专业的金融机构不会变成开发商。”

绿城管理总经理李军简单的一句概括，道出了中国房地产行业正在往轻资产方向转型的趋势。

事实上，这些年来平安、安邦、生命人寿等“大金主”在土地市场上大手笔买地，或者在资本市场上强势入股房地产公司的现象，也在不断印证着李军的观点。

一直以来，房地产都被视为重资产行业。如今，金融机构的涉足把重资产部分转移，而传统的开发商则逐步向轻资产道路迈进。这时，不参与投资，仅负责开发、运营、营销、服务的代建市场开始兴起。

目前，这个被视为万亿级的蓝海市场吸引着越来越多的房企进入，包括绿城管理、万科、朗诗、建业、滨江……

代建行业的春天

从最初的政府代建算起，房地产代建在国内已经有一定的发展历史，直到最近几年，在拿地资金有限，调控风险依旧的现状下，房地产行业开始往轻资产转型，代建进入快速发展阶段，迎来了生命中的春天。

根据《中国房地产代建行业发展蓝皮书》最新数据显示，2016年房地产代建的销售额达932亿元，单个企业的平均代建销售额为49亿元。

《蓝皮书》预计，2017-2020年，各类房地产房屋需求面积将超70亿平方米，其中商品房约46亿平方米，非市场化住宅需求约24亿平方米，商办物业需求1亿平方米。

若根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%，房地产代建累计合约总建面占房地产累计需求总建面的比例2.7%来估算，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

与此同时，有分析人士指出，代建将成为一个万亿级规模的蓝海市场。

“最近几年出让的土地，还有接近12万亿左右的可售金额没有被开发，这些地已经拿了，但是没有开发出来，因为很多拿地方不专业，或者在资金方面、能力方面存在不足。”

这时候，具备开发运营能力以及品牌优势的开发商变成了“大红人”，换句话说，代建的需求变得越来越大。

绿城管理的地位

面对着这片万亿级的蓝海市场，绿城管理无疑是走在最前面的标杆型企业。

早在2010年，绿城中国已经开始涉足代建业务；五年之后，为更好地应对市场变化，绿城将代建业务单独剥离出来，以代建、品牌输出为核心的绿城管理应运而生，于2015年9月23日正式挂牌成立。

之后，绿城管理逐渐壮大。2016年底成功整合蓝城之后，绿城管理的规模跃居行业第一。最新数据显示，绿城管理在管项目达172个，包括98个商业代建，66个政府代建，8个管理咨询项目，项目规模超5000万平方米。

2016年，绿城管理录得181亿销售额，成为绿城中国迈入千亿俱乐部的重要推手。而且，在国内房地产代建932亿销售总额中，绿城管理占比达19.42%，远超单个企业平均49亿的代建销售额。

在《中国房地产代建行业发展蓝皮书》选定的十九家代表企业中，2010-2016年，这十九家代表企业代建项目的累计合约总建面11153万平方米，其中绿城管理累计合约总建面达5068万平方米，市场份额占比达45.4%。

而且，这种领先优势还将持续。李军在接受观点地产新媒体采访时指出，从目前情况来看，在代建这个细分领域里，3到5年内不大可能有人追得上绿城管理。

在市场份额遥遥领先的同时，绿城管理还在不断建立自己的行业壁垒，抢占行业高地。

“虽然很多开发商都声称自己可以做代建，但我们之间的定位是不一样的，我们会聚焦更高层面的代建4.0业务模块。”

李军称，绿城代建4.0将是一个上下游产业链的联动，这与过去做代建时仅考虑从委托方单向收费不同。

“其实更多时候是搭建一个平台，在这个过程中，绿城管理跟所有参与者都是共赢关系，同时又是相互收费的关系。这样，在市场好的时候大家共同发展，市场不好的时候，可以抱团取暖。”

李军同时指出，推动代建4.0版本的成型，绿城管理也有自身的诉求，因为这个标准一旦定好之后，代建的门槛就会设好，这个行业壁垒也会形成，届时代建将不再是简单的谁都可以玩的领域。

2019房地产发展蓝海--代融代建

会议主题：

【第一板块】融资：如何快速融资100亿？

（新经济下房地产企业融资25个战略）

【第二板块】代建：低成本与万科、恒大、当代等地产TOP企业合作代建（全国150个代建项目合作）

【第三板块】代销：如何开盘2小时售罄，快速去库存？

（万科、保利、龙湖等房企领军企业背后操盘手合作）

【第四板块】开源节流：税务筹划、地产区块链金融解决方案

精选10家优质项目直接与万科、当代置业、绿城等签订合同

研修班课程计划

12月28日上午

主题：万科代建代融解决方案

主讲嘉宾：原万科东莞项目总经理、事业部总经理、道然咨询副总经理张登先

主要内容：万科代建标准化管理方法、如何通过万科代建赋能原有品牌价值、万科资本代建流程详解

12月28日下午

主题一：当代置业代建代融解决方案

主讲嘉宾：

1、当代置业（中国）资金管理中心副总经理李仿（代融方面）

2、当代置业副总裁、当代绿建管理集团CEO倪群亮（代建方面）

主要内容：当代绿色建筑标准解析、当代置业融资模式解读、当代置业的绿色科技优势

主题二：房地产区块链应用解决方案

主讲嘉宾：鉴微知著智能科技联合创始人盛家华

主要内容：区块链相关政策解读、|房地产区块链应用案例解析、区块链如何链接资。

12月29日上午

主题：房地产全程营销解决方案

主讲嘉宾：中清互联（北京）网络科技有限公司总裁苏珉民

主要内容：客户定位与客户描摹、如何制作客户地图、社区客户召集的技巧及管理、企事业单位、政府部门客户召集的技巧及管理、市民行动线的派单拓客工作指引、商场、超市、专业市场等生活补给点的客户召集技巧、二手房渠道开拓及维护。

12月29日下午

主题：房地产财税管理解决方案

主讲嘉宾：智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长李明俊

主要内容：土地获取方式及税收规划、投资并购行为中的财税规划

讲师疑问解答

问

代融代建能给企业及其项目带来什么？

答

代建企业本身不会去获取土地，但可以更好地将自身的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中，并能更好地专注于产品营造，打造出高品质好口碑的项目；代建公司参与项目开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理；通过万科或当代整合的资源可以最大限度地为企业节省建设成本，为终端客户提供更令人放心的高品质房产。同时品牌溢价可以让项目价格高于当地品牌价格，提高企业收益；在资本代建上，具体说来也就是通过成立平台公司募集资金，代建方负责开发建设，并与投资方共享收益。代建方主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。

问

区块链能在哪些方面助力企业发展？

答

在房地产行业，区块链在加速房地产交易流程、增加透明性、保护在线数据存储等方面具有无可比拟的优势。另外，运用区块链技术的的智能账本，用智能账单工具重新塑造了企业付款流，成为企业“自金融”的利器，让企业管理者可以对资金流向进行全程追踪。

问

碾压式营销有什么优势？

答

通过系统的学习让企业家本人从本质认识营销。一切以用户思维为中心，从地块选择、产品定位、价值塑造、价值传播、极致拓客、极致体验、极致管理、极致转化为线索，将营销思维贯穿项目决策的全流程。

问

企业为什么一定要做财税管理？

答

系统化的财税管理新模式，可以为企业最大程度节约资本，实现企业利润最大化、股东财富最大化、企业价值最大化、利益相关者财富最大化。

课程相关信息

上课时间：2018年12月28-29日，（2天1夜）（二期班）

上课地点：北京●清华科技园

参会对象：房地产全产业链董事长、总经理

【会议形式】地产代销+代建合作+金融并购合作席位紧张！“立即拨打电话，或微信咨询