深度 | 大雨之后，“谁来管管这房子啊......”

导读

近年来，每到雨季，就会有不少业主反映家中又遇到了房屋漏雨的问题，尤其今年夏季，受暴雨天气影响，房屋漏雨带来的影响更加凸显。漏雨问题年复一年，也让居民们对楼体安全产生了更多担忧。大家都盼望这类小区能早日完成修缮，改善居住条件，但这看似再正常不过的诉求，实施起来却困难重重。到底是怎么回事儿呢？

老旧小区墙体开裂、漏雨问题多

在北京的二环到四环分布着不少老旧小区，这些小区大多地理位置优越，交通便利，但与之形成反差的是小区的居住环境。家住海淀区中关村南大街东侧北三环40号院的居民们曾向“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）反映，他们所住的10号楼、11号楼建于上世纪70年代，从房屋外墙能有多处裸露的墙砖，居民们说房屋外圈梁曾多次掉落，砸中院子里停放的车辆；而屋内厕所的承重墙带来的安全隐患更让人担忧：

居民们：这都露着，都全锈了，这全水泥给补了，那圈梁呱就掉了，给人车砸着了。我们那个厕所承重墙可都快塌了，所以说漏风倒是小事，我就怕它到底全完了，现在我都不敢上这边上厕所了，我到公厕去，这漏水，拿瓶子堵着了。

北三环40号院/记者摄

北三环40号院房屋外墙/记者摄

居民：谁来管管这房子啊你看着这阳台上漏雨，真怕哪天这阳台就哗啦掉下去了

曙光里19号楼/记者摄

居民家中裂缝的房屋/受访者供

楼龄十多年的房屋同样存在漏雨问题

如果说楼龄四五十年的老旧房屋漏雨还情有可原，苏先生购买的二手房位于通州区马驹桥合生世界村E区，2011年交付，至今不过十几年，可他今年7月份刚刚入住，就发现屋内漏雨非常严重：

苏先生：这个房子是2011年交付的，我买的是二手房顶层，住进来没多久，也就两天，连下两天小雨，我的房子就开始滴答滴答漏水了，把我的地板、床、被子全部给泡湿了，不仅仅是我一家出现这种漏水情况。

合生世界村E区/百度地图

居民家中漏雨情况/受访者供

通知的实施能解决问题吗？

漏雨看似事小，却给居民带来无尽的烦恼，居民往往需要花费大量的时间精力处理漏雨问题，而一旦涉及外墙渗水、顶楼渗水，个人常常无力解决。8月2号，针对北京强降雨引发的住宅小区房屋漏雨诉求的集中情况，北京市住房城乡建设委会同北京市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，优化完善房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升专项维修资金使用效率，确保专维资金快速使用。北京市住建委物业管理处的工作人员告诉记者，只要缴存了公维金，就可以执行：

物管处：只要缴存了这个公共维修资金都可以使用，不包括（央产），央产房是单独的一个体系，它不在地方归集。

通知内容/受访者供

物业：房顶维修可应急使用专维资金

政策的出台，让家中漏雨的居民看到来了曙光，“问北京”记者随机咨询了几家曾经被曝漏雨的商品房小区物业后，得知应急情况使用住宅专项维修资金是针对屋顶位置的维修，外墙维修仍然要按照流程逐步报批。

物业：紧急使用的是屋顶，外墙是不包含的。要是极端天气的话，修屋顶可以直接用，因为屋顶你没法等，它跟外墙不一样。外墙的话，必须得征求业主同意，户数和面积都得达到2/3，然后才能往上报，报完了鉴定，鉴定完了之后，那个明细出来了才能签字。

部分物业：不知道有这一通知

另外，还有物业工作人员表示并不知道有这份通知：

物业1：现在到目前为止，领导这块没跟我们传达这个（通知）。

物业2：因为我这没看见这个东西这个文，我们这没接到。

市民：能紧急支取的资金应加强监管

对此，有市民提出，应该尽快让政策尽早落地。同时，他们也指出通知内容还应该进一步细化，让大家对这笔资金用的安心：

市民：这相当于一个绿色通道就可以调取这笔资金了，资金数额有没有限制，有没有部门监管对这比资金的使用，我觉得相应的还是能再细化一下，让大家心里都更有数。

央产小区居民反映旧改难推进

《通知》为商品房和共有产权小区紧急使用公维金应对房屋漏雨提供了政策支持，而相比之下，央产小区的居民们就显得“孤立无援”了。家住北京北三环40号院的居民王女士有一个小红本记录着每年的大事，其中2020的第一件就是请求改造的记录，而从2020年7月到2022年7月，业主已经向产权单位反映了28次改造意愿：

王女士：这就是我参与的，可能有好多他自己跑的那些我们都不知道的，工作很多我们去了几个地儿，就是你推我我推你，部里说是有产权单位，产权单位说得要红头文件，你说我们老百姓上哪拿红头文件去，我们为了这事跑，不管刮风下雨。

但直到记者今年4月前去探访，王女士小红本上的改造愿望仍然没能实现。

属地、房管等部门：主动权在产权单位

事实上，经过三供一业移交后，不少央产小区的日常管理维护工作都交给了物业负责。但墙体开裂、漏雨等问题涉及到外墙维修、房屋大修等改造内容，物业方面给出的回复通常是要联系产权单位处理：

物业：外墙它往里渗水的话，那得公司得产权单位弄，咱们整不了。咱们往产权单位发过函，都报过。

而面对居民们希望进行房屋改造的意愿，属地街道办也显得有些无能为力：

城建科：所有的老旧区改造都是从下自下而上的一个申报，所有的主动权还得是在咱们的产权单位。因为这里面涉及到，所有的改造不是说政府百分百出资的，有一部分是需要跟产权单位协商，居民都同意了，资金也都配比到位了，才能批审过，这事才能纳入到正式的改造计划当中。

“问北京”记者就央产小区的改造问题，曾咨询过区属房管部门能否发函推动此事，工作人员回复说：

房管局：如果说想通过我们这儿给他们就是甭管是督促啊还是行函，必须得有一个咱们整栋楼的这块一个房屋安全鉴定，如果他这个鉴定鉴定成D级危楼市建委这块会给直接给我们通知，我们这块拿这个红头文件，给他们产权方去行函，然后督促他抓紧解危这么个流程。但具体他们做与不做，那就是他们的事了。

区住建部门的工作人员也告诉记者，央产老旧小区改造和市属产权是两条“平行线”，北京市发布的政策并不适用：

住建委：市区产权的吧和咱们央产的是两条线，完全平行的两条线，央产的改造，政策、资金全是央产那边来定政策，或者是财政部或者是发改或者是产权单位出钱，这是单独一条线。

部分小区难旧改囿于资金问题

从物业、属地街道办、房管部门等单位的回复不难看出，在央产小区的改造中，产权单位掌握着主动权。对于居民们提出的诉求，“问北京”记者尽可能联系到央产房所属产权单位反映，不过，部分产权单位一直无法取得联系。而记者在采访中发现，一些应改但难改的央产小区，资金能否到位是改造是否顺利的关键因素。比如西二环外的一处央产小区所在的属地、物业、产权单位三方曾召开过会议，但属地工作人员透露，由于涉及到出资问题，效果并不理想：

属地：因为他那是央产小区，央产现在不让往小区里边投资，然后物业收的钱也收不够那么多，因为现在三供一业都移交了，18年的时候。都联系好多年了，联系开会的时候，产权单位（说）也没有钱了。

有产权单位主动回应居民诉求

但并非所有亟待修整的央产小区都被弃置不顾。在“问北京”4月10日对北三环40号院的情况进行报道后，4月12号，居民联系到记者表示，产权单位的有关负责人到现场查看了情况，并表示会进一步研究小区旧改问题，王女士小红本上的改造愿望有了盼头。此外，也有产权单位愿意主动回应居民关切，就文体路乙11号院居民反映的漏雨问题，产权单位后勤方面的工作人员就表示，他们会对房屋漏雨问题统计整理，后期会根据具体情况去申请资金。

产权单位：公维基金有，但是年头太长了，基金现在还剩多少还够不够用的，如果还账户里还有基金，那得去跟国管局申请。

居民家中漏雨情况/受访者供

不过，由于部分央产小区建设年代久远，虽然产权单位愿意出资，但因为情况复杂，房屋改造难以撼动，北京西南二环以里安平里胡同5号院产权单位的工作人员对小区的旧改问题这样说：

产权单位：地理位置比较特殊，周边的情况比较复杂，因为国管局老旧小区改造，它批复的内容其实是红线内的，当时那个地勘也做了，就是把那块本身的地基的基础都不是说特好，如果要大动的话，就是对周边的影响可能就是会有，而且还涉及到旁边的，如果要后期产生的这些就相关的别的费用呢，国管局这块是支付不了了，所以这个项目现在就是挺尴尬的一个位置。

央产小区居民：期待通知精神早落实

在不少央产小区居民看来，之所以迫切希望推动旧改，不仅是希望改善居住环境，更为重要的是房屋安全关系着他们的生命安全。今年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等七部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》其中提到，加快消除住房和小区安全隐患，全面提升城镇老旧小区和社区居住环境。大力改造提升建成年代较早、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。

通知内容/住房城乡建设部官网

近年来，在产权单位的支持下，已经完成改造的央产老旧小区往往焕然一新，在更新城市面貌的同时、也解决了居民家中漏雨的难题、排查了住房的安全隐患。但不可否认，仍有一些央产小区仍旧保持着“本来面目”，看起来“饱经风霜”，与之相称的则是冬天暖气温度不达标、夏天房屋漏雨的“定律”，给居民们带来无尽烦忧。采访过程中，居民们多次告诉“问北京”记者，他们期待着七部门发布的通知中的精神能够早日落实，推动建设安全健康、管理有序的完整社区，增强人民群众的安全感、幸福感。

小问说

期待通知精神早日落实，

排查老旧小区安全隐患。

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