人才房三房哪家强？（23年8月选房攻略）

2023年8月人才房又发车了！这次公告了三个人才房项目，分别是位于光明区（深业颐瑞府、御棠上府项目）和龙华区（星河开市客环球商业中心项目）。

这次两个区齐发大招，放开了人才房三房的申购条件（包括学历和家庭数），尤其是3人家庭也可以购买三房户型了！预计这次申请三房户型的家庭数量会猛增。但最终买房的机会就一个，所以——

本篇，就给大家分析一下——8月这批人才房三房哪家强？

今后人才房申请增加了第三、第四队列：

展开解释下规则（熟悉的朋友可跳过本段）：

1、过去申请人才房三房必须4人及以上家庭+本科学历，这次两个核心条件都放宽了。但为了保证过往的申请者利益不受损，设置了梯队——如果人数达4人但学历不足的，可以申请为第三梯队；如果是3人家庭可以申请第四梯队。

3、关于户籍：申请人必须是深圳户籍+3年社保；申请人配偶只需要社保即可，不一定非要深户。

4、其他的关于近5年内深圳市无房/土地（含确权的小产权）与之前是一致的。

本次公告的项目三房户型共计835套：其中，星河开市客87平米三房户型553套、深业颐瑞府89平方米的三房户型124套、御棠上府89平方米的三房户型158套。

接下来给大家从交通区位、周边配套、户型产品、片区房价保值性等维度对比一下，这批人才房三房户型应该如何选？

01交通区位/地段分析：星河开市客、深业颐瑞府均为近地铁物业

买房首先肯定是看地段。

星河开市客项目位于：龙华区新区大道西侧，周边地铁站为上塘、红山地铁站（1公里范围内）。星河开市客

深业颐瑞府项目位于翠辉路与规划建昌路交汇处西北角，周边地铁站有光明大街、光明站（1公里范围内）。深业颐瑞府

御棠上府项目位于松白路与长岗二路交汇处西北侧，周边暂无地铁站点。深物业御棠上府

距离上无需过多比较，肉眼可见，区位优势上：星河开市客＞深业颐瑞府＞御棠上府。而且从光明前往福田的话也还是会经过龙华。

02项目及周边配套分析

①商业配套

星河开市客项目配有2万㎡COSTCO仓储式卖场，周边2公里内还有红山6979、天虹购物中心、星河COCOGarden、中海上塘汇等社区型商业。在家就可以完全做到“购物自由”。

有些小伙伴可能对Costco卖场（中文名“开市客”）有些陌生。现在流行的会员制仓储卖场的创始者便是Costco，在美国常年保持市场第一的位置。

对比山姆店，Costco则以高性价比著称。小编曾去过Costco在上海和台湾的卖场，确实有种用沃尔玛的价格买山姆品质的感觉。Costco龙华店是华南地区的首家，据说今年国庆前后开业，看来以后不一定非要冲去山姆抢蛋糕和生鲜了。

深业颐瑞府项目自身配套4000㎡商业街区，隔壁满京华项目3万平商业街区还在图纸上，需要等一等才能知道具体情况；周边2公里内暂无其他开业的大型商场。目前光明区的购物主要依靠凤凰城的蓝鲸世界、公明宏发大仟里，距离本项目确实有一些距离。

御棠上府项目自身商业面积约3000+㎡，周边无其他大型商业。

②教育配套（具体信息以教育局公布为准）

星河开市客项目小学应该为龙华区实验学校的小学区。初中则是民治大学区，对应包括深圳高级中学北校区（初中部）、民治中学、龙华区教育科学研究院附属实验学校（初中部）等学校。

深业颐瑞府项目所在社区可就读的小学包括：深圳教科院实验学校、东周小学、修远小学、华南师范附属星河小学、中山大学附属学校。中学包括：华夏中学、中山大学附属深圳学校、深圳教科院实验学校及公明中学。项目周边规划多个学校，但具体是什么学校还有比较大的不确定性。

御棠上府项目所在社区对应的小学有3所：玉律学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校、田寮小学。初中包括3所：玉律学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校、深圳技术大学附属学校（在建）。

另外，光明区全区可申请长圳学校（深中光明校区）、深圳实验光明学校（初中）和深圳市光明区高级中学（初中）——约等于没有吧。

03户型对比

这三个项目三房户型的面积大约在87-89㎡。其中，只有星河开市客项目做到了3房2卫，其余为3房1卫。

对于多人家庭来说，多一个卫生间带来的便利性还是很明显的。

04片区房价稳定性分析：关外龙华、龙岗、宝安二手房价最稳定

深圳这几年房地产确实疲软。小编统计了近3年深圳二手房真实成交数据：关外二手房活跃的区域为龙华、龙岗和宝安，这些片区的二手房均价也相对抗跌一些。对比之下，光明和坪山的房价则经历了一波过山车，尤其是光明区2023年二手房成交均价较2020年高点下跌了28%。

虽然最近政府提高了光明商品房新房的最高限价，但从最新成交的土地——光明区凤凰街道高铁站旁A503-0107地块的成交溢价率来看，连开发商都有些集体看空光明房价了。（此地块溢价率仅10%，距离政府最高限价还有挺大距离）。

对比来看，龙华区的房价稳定性优于光明。

05对比小结：星河开市客＞深业颐瑞府＞御棠上府

以上是从交通区位、周边配套、户型产品和片区房价保值性等维度进行的对比分析。针对本次发车的三个项目，做个小结：

总体建议是：星河开市客＞深业颐瑞府＞御棠上府，毕竟买房首先看地段。

价格，永远是最重要策略之一。以星河开市客项目为例，不到400万买三房基本上是10年前龙华红山的价格。所以博主才一直在说，人才房是现阶段安全边际最高、最适合跨越周期的房产（没有之一）。

人才房其实比较像过去的经济适用房，都具备一定福利性质【具体见《聊一聊人才房、安居房上市交易》】。关于人才房的投资收益，现阶段很难量化。小编曾试算过人才房投资收益，应当是现阶段投资收益最高的房产【具体见：《安居房和人才房值不值得买?(一)》】。

可以肯定的是，安居房、人才房未来一定可以上市交易。通过非官方渠道从政府部门了解到，人才房补差价文件正在制定中，快的话今年底可发布征求意见稿。

那么家人们，这样撸羊毛的机会，你会申请么？