如何分析房价走势，看懂省一大笔钱

我去年买了一套房子，之后我一直没有看房价的变化，因为我从身边人的言行举止就已经感知到房价的趋势了。不过即便自己是刚需，我还是感叹才短短一年的时间，价格就降了很多。要是以我现在的能力去存下这些降的钱以及每年交的更多房贷利息该需要多少年的时间。现在有点痛恨自己觉悟的晚，其实房价真的是可以预测和分析的，即便不准，你也可以省下一笔或者选择更好的。

现在很多中介喜欢发布每月和每季度的房子成交量，来营造楼市很热的氛围，给你传递一种信号再不买就迟了可能明天就要涨价了。不可否认的是，成交量这个数据的确是在增长的，但是这并不代表房地产池子里的钱是增长的，只要没有吹起泡沫，房价的成长空间就很有限。

我给大家举个例子，相比前几年现在出现的抛售房产的人越来越多了，以前的人把房子卖了然后继续加杠杆置换更好的地段和学区的房子，现在有很多人因为自己手里的房子太多，于是乎把房子卖了之后，从池子里套现，套现的这部分钱流入自己口袋或者投入其他行业。

房地产池子里的钱少了，类似于股票，出去的多了进来的少了，所以股价跌了。

从经济学角度看问题，更深层次的关系是供需关系，现在供应几乎没变，关键的是需求，基于中国人对家的执念，大多数人都想拥有自己的房子，这样需求量对价格的敏感度是比较高的，老百姓的需求富有弹性，价格的变动对需求的影响较大。需求体现的是购房意愿，那还有一个关键的因素是购房能力。基于现在经济形势我们再看最近的政策，央行下调了存款利率，本质上就是增加内需，让大家把钱拿出来消费。再加上货币贬值和通货膨胀，大家担心房价会上涨，就有一部分人不敢再等房价继续调整，还有一部分人因为结婚不得不买，就促进一批人进场买入。所以购房意愿是上升的，但是遗憾的是居民购房能力是下降的，因此会对购房意愿进行制约。

那么为什么购买能力下降呢？其实这是一个很复杂的问题，我们只需要看结果就可以了。你想一下同样的100块钱在10年前和今天的购买力有多大差距，你仔细分析可以发现工资的涨幅跟不上物价。还有一个很重要的指标，我给大家看一下沪深300（市值前300的上市公司）财报数据，数据显示净资产收益率是逐年下降的而且22年之后增长率几乎都是负数。说明市值在缩水，这映射了很多小公司也不容乐观，再看现在很多人面临降薪和失业的困境，因此购买能力在进一步下降。

以上是宏观方面的分析，因为地区的不同，我们还需要引入以下两点：

1.挂牌价涨跌比，你可以留心观察你所在地区的每日房价挂牌价的涨跌情况，如果涨大于跌，说明是卖方市场，卖方强势。反之则买方强势。

2.居民举债能力，大家可以查一下境内住房贷款每月的百分比情况，是增长还是降低。增长则说明民居举债能力弱，很难继续拉大杠杆。反之则购买能力强，有能力拉大杠杆。

基于以上几点指标，我们以上海为例，上海居民的购房意愿增长，但是购房能力下降，根据涨跌比指标可以得知现在处于买方市场，大量房屋等待出售，虽然成交量上涨但仍有多数人处于观望状态。我们再根据居民负债指标可以得出居民债务指数较高，所以整体趋势仍不容乐观。

总之，大家购房一定要基于自己的经济现状，不要拉太高的杠杆，现在全球经济形势仍具有很多不确定性，作为普通人我们还是要小步慢走，伺机而动，希望我的分享对大家有所帮助。