深圳楼市：罗湖的低价只是假象，刚需客切勿上当

问：十三老师好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。

答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。诺德双学位、大社区、次新房。雷圳的社区、户型一般。如果单价相同，优先诺德

问：老师您好，我姓崔，准备近期入手罗湖老区一带的房子，我是刚需，目前首付准备好了160万左右。我们孩子目前刚上幼儿园，买房主要是考虑学位，兼顾自住。目前暂时看好了两个小区，分别是湖景大厦（带深圳中学学位，8年后使用学位，目前5.5万一平）和东门金座（带深圳小学学位，两年后使用学位，目前5万一平）。两个小区二选一。请十三房老师帮忙给点意见，担心这两个小区存在什么区域瓶颈或者发展瓶颈。虽然我们是为了学位兼顾自住，买了也不打算再卖，但是担心好几年都不涨，损失了时间机会和资金成本。同时，再请教一下：由于我最快要2年后才使用学位，请您大胆预测一下，未来两年这两个楼盘会不会涨？如果不会大涨，我就缓缓再买。

答：你好，感谢大额赞赏！罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势不错，中小学学位的上车好地方。所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。去年底西部领涨，今年不出意料要横盘。中部和东部涨到一半被疫情打断，正常来说要缓两个月。但据我们掌握的一线信息，东部询价的客户开始增多，业主心态稳定强势，小阳春四月份会续上的可能性很大。

问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？

问：你好！我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子,原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000,16年3.20号前在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

问：老师您好，我目前深圳两套房一套万科第五园大户型144平，一套福田景田万科金色家园135平，手头有现金500w，想做资产升级。三个片区有意向：华侨城天鹅堡三期或者二手；科技园华润府四期碰碰运气；香蜜湖深业中城或者附近二手；宝安中心楼盘，有点高，怕横盘。想请老师指导怎么操作？感谢。是不是也可以存量房不动，投资一套有升值空间的小户型？我先生还有购房名额。

答：华润城，一个普通的中产盘，认筹人数只会有多不少至于价格，市场在动态变化，华润城有学位傍身，一直稳中有涨，新房会被限价到什么程度，难以预测。华润城是值得打新的深业中城现在还能搞到内部房源，也可以入手。天鹅堡三期特殊，单价虽然11-12万，但已经没赠送，也没有大型商业、好的学位配套。算下来套内单价和深圳湾二手差不多了，果断选深圳湾。深圳三大豪宅区:华侨城、香蜜湖、深圳湾。现在投资淘笋为主，打新为辅。逢笋入，没有遇到确实收益的产品，就暂时持币观望。房票是很珍贵的资源，不建议入手小户型。

问：老师，从目前来看对比下小学学校竞争力，是坂田嘉御山楼盘的，科外竞争力强，还是曼海宁的和平实验小学更好呢？同时麻烦老师问下这两个楼盘哪个更有空间。

答：嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。和平实验+高峰的表现还不错。高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花单纯2个学校对比，仁者见仁。楼盘选择上更倾向曼海宁

问：十三老师你好，很荣幸在这里向你提问：1、个人情况在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千2、买房诉求：想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资近期好了几个小区：（1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万；（2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五（3）中信领航城：49平，两居室，售价365万；（4）中信领航城：65平，两居室，售价460万；请问十三老师对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？

问：十三老师您好，我决定听从您的建议投住分离，首套首贷，总价550万以内，首付160万，单纯投资角度，预计4-5年出手，有以下几个方案不知怎么选择：(1)碧海或宝中区域小两房，如富通城三期58平2房，(2)西乡区域三房，如中信领航城或富通V都会3房(3)南山学位房一房或小两房，(4)南山次新房松坪村三期，60平2房(5)龙华龙悦居或星河世纪2房(6)龙华金地上塘道或潜龙曼海宁2房

问：您好！我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？谢谢！

答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本）建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。优点：第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KKone等商业综合体。第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。缺点：第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

问：十三老师好，去年底刚入手了阳光棕榈园三期119平，4房两卫户型，朝南，电梯房，买的9楼（共10楼），870万，另有税费➕中介费35万。买完之后，我现在很忧心，因为这个盘没有好学位，停车位也不足，又正好应了您口中的老破大，怕是以后很难出手。唯一好处就是房子户型很正，朝向好，居住舒服。我现在纠结的是：我老公想花30万左右装修，然后住进去，他想着至少住个5-8年。想咨询一下十三老师值不值得再装修持有5-8年，还是等满三年后赶紧出手卖了？另外我现在快要生baby了，也要考虑学位问题，不知道阳光小学和前后中学未来怎么样？多谢十三老师。另外手上还有130万现金，应该怎样投资比较好？家庭年收入税后90万。

问：请问西岸观邸怎么样？有个1600万的四房111平，不知道这个价位能买到更好的吗

答：你好，西岸观邸单价高，但赠送高，宝安实验学位。如果考虑宝安实验可以买其次南山带南二外，科华，大冲的都可以考虑。

问：个人情况：首套无贷款记录，首付100-120，可以接受400以内的房子。工作地点罗湖招商中环附近需求：自住兼投资，也希望能跑过趋势，换二套房时候多点子弹。问题：大运颐安都会中央二期两房，宝中一房还是笋岗小三房，三者老师有什么建议呢？或者在首付范围内推荐其他楼盘嘛？15年来深圳，看着深圳房价飞起，好不容易靠自己存了点首付，子弹少选起来就很纠结。看房纠结点详见图片，麻烦老师指点，感谢

答：你好，颐安都会这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。一直看好颐安都会，认为没涨的原因是因为一手卖太贵。目前外围的几个标杆盘，沙井、光明、观澜都涨了，大运的表现却一直难尽人意。比较看好2020的大运，交易成本下来了，标杆盘看涨！只不过，你在罗湖工作，考虑自住可以买。宝中上车盘溢价太多，除非能淘到8-9折笋，否则现在的10万单价入手，需要横一段时间。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。笋岗板块目前缺少大型的花园社区，嘉宝田花园距离较远，因此目前像享福雅居、虹桥星座这样的次新小户型刚需盘是比较适合自住入手的，单价和总价都相对合理。但是未来发展不确定性性大，近几年的涨幅差强人意。这几个板块排序：颐安都会宝中笋岗

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。