巫家坝这楼盘半价出售，论房企抗风险能力那家强

今年的房地产市场持续低迷，从刚开始接连降价，到现在的房企频繁出现停工引发购房者维权事件。房地产的保值增值性已然潜移默化地发生了改变；前些年有这么一个笑话“如果你手握重金却没有生意头脑，又不想劳累但想一本万利，那就投资房地产”。不可否认在一段时间里炒房确实富了很多人，可全国上下这么疯狂的复制财富密码出问题是迟早的事，正所谓雪崩之下没有一片雪花是无辜的。

炒房很大程度上刺激了房价涨势，制造出需求大于供给的市场假象，最终导致房价猛涨刚需用户难以企及，绝大多数房产掌握在少部分人手里，“漏斗现象”日益显著；就昆明而言很多小区入住率当中业主占比可能还没租户高。

在政府的各项政策出台后，众多房企被一网打尽，原形毕露。全国数十家房企，无论之前有多少光环，秋后的时光该是你的，谁也别想独善其身。以业内大佬恒大为例，曾经有多风光，现在就有多狼狈。如今新房市场风起云涌，变幻莫测，可能昨天降价促销今天就停工歇业。

在昆明，从今年6月碧桂园充当半价先头部队成了第一个收割者，速战速决。往后恒大、保利、万科、佳兆业等房企相继轮番上阵，公寓价格战打得火热。近日保利在巫家坝发起“进攻”目标群体或将再度沦陷。

本案坐标

据悉，本次保利筹划的半价公寓项目位于：官渡区巫家坝广福路与飞虎大道交汇口北侧。推出2栋公寓分别为1栋（保利堂悦·天御花园），4栋（保利堂悦·天汇苑）；其中1栋产品面积段有：42、82、83、77、121㎡，9梯18户，毛坯平层，层高3米，总层高42层，准现房。

1栋平面图

4栋产品面积段有：23.74、30.67、47.46、63.24㎡，5梯24户，毛坯Loft（复式），层高4.5米，总层高29层，2023年10月1日交房。项目容积率4.5，绿化率27%，公摊37%，40年产权，物业费高达5元/㎡。

4栋平面图

如今7000元/㎡起的售价，对于周边竞品公寓如：绿地东南亚中心、万科大都会、金茂广场来说还是比较友好的，之前购买本楼盘或万科中天翡翠的群体来对比确实便宜了近乎一半的价格，去年以前片区公寓卖到11000-14000/㎡。本次降价单从价格上很就能令多购房者甚是心动，尤其是在巫家坝这样的地段下，一些意向群体已在蠢蠢欲动。

一、首先从楼盘配套上解读

该项目教育配套：巫家坝未来会规划47所中小学教育资源，其中包含幼儿园28所，小学10所，初中5所，高中4所。医疗配套：巫家坝片区规划1家三甲医院——官渡区人民医院（搬迁建设中），2家区级综合医院，10处社区服务站。交通配套：四轨交汇，地铁1号线，2号线（施工中），7、8号线（规划中），飞虎大道，城市交通大动脉——广福路。从交通、医疗、教育这3大配套里不难发现既成的配套设施很少，大多为规划中、建设中。

二、从产品库存上分析

本次售卖项目光公寓占地面积就有约31.3亩，套数有904套。值得注意的是巫家坝区域数十个楼盘几乎每个盘都配有公寓项目，未来出租压力很大，加上片区建设周期长，短时间内难以达到理想的人流，区域内的公寓饱和程度极大，对比现在交房的万科中天翡翠公寓低入住率，未来片区公寓难以租的得上价，也会难以出租。

三、结合区域的租房市场来估算价值

周边公寓租金，空房约1400元/月左右，带家具家电约1600-1800元/月左右，在保证每年无空置率的情况下至少也得20年才能回本，可能你会说那自己可以溢价出售，但事实是二手公寓去化周期据统计需50个月，4年的成交周期难以想象。更何况二手公寓很多银行是不接受贷款的，单贷款限制这一项就劝退了很大一部分人。

结合上述：楼盘配套、产品价值和库存三点分析，我想你心里就有了答案；当然公寓也并非就不能买，低总价低首付得到了低门槛，但如何利用公寓变现却是另外一个等级。购房者需结合自身出发点做抉择。

平时也会碰到很多人问：“为啥公寓不好出手，开发商却把公寓越建越多”？其实开发商也不想建，同样的地块用来建住宅高价出售不香么。但是拿地时地块就限定的商住配比，尤其是一些位置好的地块商住比很高，开发商在商业地块除了建商铺、写字楼外，公寓最能消耗商业比。而为啥政府卖地要严格规划商住比呢？光有住宅没有商业住户日常生活所需将极为不便，区域发展也将受到影响，另一个原因就是商业地产的税是归地方政府所有。

在房地产市场下行的大环境下，购房者观望情绪比以往更重，对新楼盘成交量引起断崖式下滑，开发商资金难回笼，导致项目施工进度遭遇重创，有的楼盘处于半停工状态，部分直接停工的一系列连锁反应。当下购买期房犹如“赌石”一般，生怕购买以后楼盘再次降价或者面临停工等风险。想要最大化去除风险，对开发商选择至关重要。放眼昆明楼市雅居乐、佳兆业、花样年、恒泰、融创等开发商或有潜在风险的苗头，细思极恐。究竟哪些房企抗风险能力较强呢？在我看来诸如万科、金地这类房企相对让人放心。全国房地产市场已经开始洗牌，当初的“王者”或将沦为“废铁”。