北京九大别墅区之首-中央别墅区发展史

中央别墅区到如今已经走过了二十多个年头。二十年来，中央别墅区的价值一再得到了市场的验证。纵观北京住宅市场，像中央别墅区这样，投资居住两相宜、兼具舒适的居住体验与国际化的社区氛围、自然景观与人文环境并举的区域，恐怕是绝无仅有的

别墅是财富人群的天然居所。别墅区的产生则需要一国或一城的一个成规模的富豪阶层的出现方能得到市场支撑。纵观中央别墅区的发展进程就会发现，它几乎与二十年来中国社会的历史变革的关键节点、及财富积累的几个重要阶段有着惊人的重合。

别墅、圈层、生态、配套、教育、休闲……中央别墅区处处位于京城人居“国际化”最前沿，它也为向往品质生活的人群提供了一种实现理想的可能。毋庸置疑，作为京城第一别墅区的中央别墅区，已经成为北京别墅市场最耀眼的“王冠”。

起源

中央别墅区起源于90年代。有两个天然形成因素。

1.温榆河

说起中央别墅区的发展，自然离不开温榆河这条京东“母亲河”的故事。作为北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河流，温榆河为水资源稀缺的北京带来了难得的水景景观，同时也为在流域两岸修建别墅等高端住宅提供了得天独厚的资源优势。

2.机场

位于北京东北部的首都国际机场，也为中央别墅区的诞生提供了巨大的助推作用。机场高速路提供了从市区直达机场的便捷通道，而中央别墅区最早发源地的北皋、杨林等片区，正散落于机场高速两侧出口，这对于因为频繁出行而格外珍惜时间价值的国际商务人士有着巨大的吸引力。

序幕

1992年，“北京外销住宅001号项目”——丽京花园以北京首个外销别墅的定位在中央别墅区天竺地块横空出世，这个缘起于当年北京市政府的一次赴港招商工作而诞生的别墅项目以4小时销售60套的战绩打响北京外销别墅市场令人震惊的第一枪，从此也拉开了北京别墅发展的序幕。

初期发展

1994年，京西国际学校成立，随后三年，香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑相继落成。与此同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端商业场所依次建成开业，中央别墅区内的配套设施也日渐丰富，生活氛围逐渐形成。

早期客户群体构成

随后几年，中国改革开放进入了重要时期，经济发展迅速，外商投资、中外合资企业也迅速增多，相应地这部分企业的企业主和高管也后来居上，成为购买别墅的重要买家。其中，包括香港、澳门、台湾和东南亚地区的华人富商成为中央别墅区居住者中一支最主要的中坚力量。

早期印象

虽然有着不成熟的缺点，但当时留下的老项目还是有其经典性的。比如丽京花园开发的时间最久，虽然产品有些陈旧，但社区整体给人的感觉很安静，物业服务、邻里氛围都高度成熟了，所以不少客户愿意花更多的钱住在那里。而欧陆苑的德国人较多，虽社区不大，但简洁、温馨、不奢华。裕京花园的开发商则非常重视维护自己的物业，加上美国大使馆租下了十几栋别墅，所以社区的安全性是无可挑剔的。

总的来说，当时产品定位就不是让中国人来买的，而是让外国人来投资、居住的。以丽京花园为例，在90年代初标价就高达2400美元/平米。这在当时自然属于天价了。

发展

如果说90年代初期的别墅于中国人来说还是一种仰望的奢华，但到了90年代后期，中央别墅区的“大house”对于北京人来说，已经渐渐不是从前那个遥不可及的神秘所在了。1997年的亚洲金融危机，导致以香港和东南亚等国家和地区的经济受到了严重的影响，这也使得来自这些国家和地区的客户在海外投资行为急剧坠落，中央别墅区的别墅市场一度在低谷中徘徊。时至1998年，国内各大城市经济开始回暖，在房地产全面商品化的大背景下，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目逐渐兴起，从而推动了国内别墅市场的发展。人们对居住有了更高的需求和可能，别墅又迎来了新的发展契机。

2000年后，第一波互联网泡沫经济达到高潮，一些在互联网中淘到第一桶金的海归人士开始成为购买别墅的主力之一，而一部分先富裕起来的国内投资客也成为国内首批房地产专业投资者，当时吸引到的国内(中国籍)客户甚至占到了30%。市场的热情也让开发商们看好了别墅的发展前景，一时间，全国特别是北京、上海等大城市的别墅市场呈现出一片欣欣向荣供销两旺的繁荣态势，即使是2003年的“八三一大限”和国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(“禁墅令”)也只对这种火热局面起到了扬扬止沸、推波助澜的作用。价格一路上涨，租金居高不下，当时有人算过一笔账，如果选择了合适的项目、同时有稳定的外国租客资源的话，投资中央别墅区的别墅最少2、3年就能收回成本。

说起当时的别墅产品，对于当时的中国来说，几乎没有人住过别墅，更没有人建造过别墅，因此开发商抱着“拿来主义”的原则，几乎空运过来整个项目，就连墙纸也要照搬过来，现在来看，那时大多数别墅项目都是方方正正的，平面图是非常规矩的，一个个地块划开。有些设计不太符合北京的生活习惯，比如说室内没有安装暖气，而是全部采用冷暖中央空调，装修的格调和品质感也只能说一般般。

2000年后这个时期的别墅开始呈现出不同的产品形态。北京别墅供应量激增的那段时期里，在竞争态势愈演愈烈的背景下，开发商不得不寻求定位上的空白点以增加竞争筹码，“寻求差异化，推陈出新”开始成为中央别墅区的主题。2002年，也是北京别墅市场内外销并轨的开端。在此之前纯粹为外国人设计的别墅，开始试图融入中国人的审美习惯和生活方式。之后几年，照搬照抄的“空运”别墅越来越少并最终绝迹，更多邀请国外建筑设计师，结合地形、气候、人文环境等，因地制宜地融入别墅设计中。

2002年的莱蒙湖别墅，明确了顺势而为、描摹自然的规划理念，营造一面天然驳岸的大湖，岸边一栋栋房子错落有致，再无以往兵营排布的定式，成为一时经典。

2003年，优山美地的新中式别墅则将现代建筑的简约和传统建筑的韵味融会贯通。丽高王府、美林香槟、水木兰亭、大湖山庄等也以各具特色的崭新面貌在这一年陆续问世。

2004年，观唐开创了中式别墅的先河，虽然运用了西式别墅的内部功能和生活流线，但外观设计则是以一座高墙大院的四合院来呈现。

明星光环

值得一提的是，像丽斯花园、丽高王府，旧账别墅等一些别墅项目的自住人群中，因为演艺界明星居住比较多，所以大大地提高了项目知名度。比如离婚前王菲和李亚鹏在丽高王府就有一套面积不大的别墅，据邻居和工作人员说一度经常可以看见他们在会所进餐。而那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽等明星，也都在丽斯花园有自己的物业。而九章别墅聚集了范冰冰，李晨，李小璐，黄晓明，章子怡等明星。此外，还有一些知名的演艺圈老板、经纪人也都住在这里，形成了一个诱人而隐秘的圈子。