上海郊区房价要上天？地球人已经不能阻止央企拿地了

这几天，上海土地市场又一次被央企点燃。先是周浦，再是奉贤、紧接着是松江，土地市场持续高温，三天的时间内共卖地约88亿元。

看到这一消息，魔都人民的内心是崩溃的。这些个位于上海郊环以外的住宅项目，未来保本都要超过6万/平，这让还没有买房的普罗大众怎么活…

以为这样就结束了？好戏才刚开始：7月14日虹口凉城、7月29日杨浦新江湾、8月3日青浦新城、8月17日共富新村还将持续有重磅地块公开拍卖！其中，凉城、新江湾、共富新村都在外环以内，对比松江、周浦的前戏，到时候这些地块的房价岂不是要上天？

特别是在拍卖过程中，以中粮、首创等为代表的央企国企阵营表现出的任性和霸气，200%的溢价率连眼皮都不眨，央企真是“不差钱”。

观察这三天，如今的土拍已彻底沦为大房企的“豪门游戏”。到场的央企国企包括：保利、中粮、招商地产，首创、建发、华润、陆家嘴等。另外还有碧桂园、绿城、合景泰富、金地、象屿、龙湖、同济等。三天共计成交4幅地块，其中央企斩获大多数，而且溢价率高得出奇。

不只上海，深圳、苏州、郑州、广州等同样地王潮涌。对此，官媒上海证券报曾在6月初的一篇报道中，痛批央企扎堆造地王的行为。文章称，在促进央企“瘦身健体”政策背景下，央企们如此激进酿造地王，助推房价，造成了房地产行业的乱象。

央企任性不差钱？

从2016年企业拿地的情况可以看出，当前地王的主要制造者有以下特征：

国企及央企的参与度最高。今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”，超过半数由地方国企、央企制造。

尤其是水电系央企加速抢做规模，水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。

举牌活跃的，房地产都做得不怎么样，买地的钱都超过了全年销售额。21家地产央企里面，2015年的销售额上500亿的只有中海、保利、华润、招蛇，剩下的大都是200亿和以下的，好多连百亿俱乐部都没进。

一方面，央企确实有钱。货币超发利率又那么便宜，央企、国企又背靠资本市场，融资成本低，房地产无疑是相对安全又可以增值的资产。这个有一定的道理。

而且扎堆买地这种事央企也不是没做过，早在2009、2010年就发生过。当时，中国土地市场出现了一大波“地王”，多由央企制造。在中央政府主导的4万亿投资的提振下，国内房地产市场经历了2009年如过山车一般的增长行情。不缺钱的房企极尽飙地之能事。梦里不知房价贵，城头变幻“地王”旗。

结果呢？到了2012年房地产市场调控，地王死了一大片，一些市场昔日的追捧的主被抛弃被降价被收回。

这一点我们在昨晚推送的语音《疯了！地王出没请注意》中也总结过。

但为何在今年，央企现又频频出手制造“地王”？那么高的溢价不怕亏吗？背后还有什么战略目的？

“地王大战”背后的央企整合博弈

除了央企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外，更有分析认为，央企、国企今年接连大手笔拿地，可能还也与央企整合有关。如果有了地，这些企业无论是整合还是被整合，都能更有话语权。与其说是投资，不如说是为了自保。

2016年正处于央企新一轮改革的关键节点，特别是2015年12月中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”，央企之间地产业务将面临大重组，部分央企为了在新一轮重组中不被吃掉，为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌地王，一方面是做大规模，另一方面是获取高价地做高成本，彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。

今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。比如，今年5月央企中粮地产再度陷入被收购传闻，接盘侠据说是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。五矿与中冶的地产业务合并也提上日程。

而那些业务相似的地产央企，更是外界猜测的重组对象。比如水电系（电建、葛洲坝、鲁能）、中铁系（中铁、中铁建）。如果你的地产业务做的不好，规模太小，或者没有竞争力，都将有可能被别的央企吞并，或者在和别的央企重组过程中，根本得不到话事权。

另外，73家没有获取“房地产牌照”的央企，也已经被要求要在今年的9月30日之前，完成最后的退出。所以，信达1年时间里7造地王，扮演楼市最疯狂的玩家。看起来更像是为最后期限的到来，为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。

所以，央企拿地王，从市场的角度都无法得到解释，但如果将它理解为是央企之间的权位之争，则一切又能够得到解释。

其次，“地王”增加企业估值，如果通过重组和整合的方式获得其他央企的资产，当合并重组消息落实后，资本市场上的超收益将远远高于拿“地王”所付出的成本，此时不惜代价拿“地王”可能在未来资本市场上得到回报。

随着国企改革深化和行业整合急剧加速。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但最终不一定留下21家央企地产企业，经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的央企房企。最终推动市场集中度越来来越高。

而地王生存的关键逻辑在于囤地升值。一旦市场萧条难以为继，地价依然高企，“地王模式”就会失去昔日的辉煌。不少“地王”要么降价促销，要么退地转让，要么继续长草。

预计将来，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。这样的现象在73家央企地产企业当中极有可能会频繁发生。而作为老百姓，也只能看看戏了。