70年产权房住30年就成“老破小”，以前的老房子都有哪些建筑问题

当70年产权的房子，碰到50年设计工作年限，外加百年一遇的极端天气，然后30年不到又被人称为”老破小“。其中的魔幻程度，其实连我们做设计的都觉得不可思议。

这当中的问题是显而易见的，就是每条线自顾自，我定我的标准，你写你的规范。当然这些其实专业外人士能够知道点的东西。其实我们专业内，以前还有各种规范神仙打架的事情出现。现在通过这么多年来坚持不懈的努力有一定的改善。

但是问题就来了，以前的东西实在是留下太多的问题了。那些时代的产物，如果不去通过打补丁的形式改善下，很难满足人民群众的日益提高的生活需求了。当然有些应该是可以通过维护修缮可以解决的。有些则是要通过一定范围改造才行。

那些老房子最简单的建筑问题，在我了解的范围内可以大致罗列下。

第一，最常见的，就是房屋抗震性能有很多房屋已经不满足规范要求了。原因很简单，规范已经升级好多版本，当年建造的时候要求和现在已经差了好几代了。这个比较隐性，但是我觉得是关键问题。尤其是2000年头上，建造的砖混结构，如果仔细做检测鉴定，会有一部分是不满足要求的。至于比例是多少，这个估计得看城市的经济状况，理论上说一线城市肯定要远高于内地的四到五线城市。

第二，前几年比较火的加装电梯。老旧小区中很大一部分是没有无障碍设计的。而如今全社会老龄化到来，势必会增加这方的需求，从而对这些住宅产生改造的压力。这部分相当于打补丁，但是遇到的阻力不小。只能走一步算一步。

第三，雨污同流的问题。这个其实连2007年建造的小区都有这个问题。目前很多小区应该都在开展这方的改造。国家好像发了很多债在这上面，也是老旧改造的一大重点。

第四，小区停车和运行问题。汽车保有量的上升，原有老旧小区根本没有此方面的规划。所以也只能通过改造的形式弥补这方面的不足，只能牺牲一部分的绿化。

第五，屋面防水问题。这个不想说什么，屋面的防水其实设计的工作年限和我们房屋的设计工作年限是不匹配的。2004版的《屋面工程技术规程》中防水的合理使用年限，一般建筑也只有10年。

第六，老旧小区中存在很多飞线未处理的问题。当然这个在2000年之后建造的小区相对来说会好一点。

其他的问题，比方说墙面装饰材料的老化，水管质量问题，这都算是小问题吧。